Artikel

Na je bod op een huis in Frankrijk: wat gebeurt er tot aan de sleutels?

Jouw bod op een huis in Frankrijk is geaccepteerd. Dat voelt als een doorbraak, en dat is het ook — maar het is niet het einde van het koopproces Frankrijk. Vanaf dit moment volgt een vaste reeks stappen met eigen termijnen en voorwaarden: de compromis de vente, de wettelijke bedenktijd, de financieringsvoorwaarde, mogelijke voorkeursrechten en uiteindelijk de acte authentique bij de notaris. In dit artikel loop je die stappen met ons door, met de officiële termijnen erbij.

We schrijven dit artikel vanuit onze eigen praktijk in Dordogne, Lot en Corrèze, waar we kopers begeleiden vanaf de bezichtiging tot aan de sleuteloverdracht. We geven geen persoonlijk juridisch of fiscaal advies; voor de concrete details van je aankoop is de notaris altijd de aangewezen partij.

Natuurstenen woning met blauwe luiken en een groene voortuin — Vanaf het moment dat je bod is aangenomen, begint een reeks stappen met eigen termijnen.

Heb je zojuist een bod uitgebracht of net gehoord dat het is geaccepteerd? Dan helpt het om nu al te weten wat er de komende weken van je wordt gevraagd.

Mail ons over je bod

Een geaccepteerd bod: wat bindt je al, en wat nog niet?

Een offre d'achat die door de verkoper is aanvaard, betekent al méér dan een vrijblijvende afspraak om verder te praten. Zodra je en de verkoper het eens zijn over de prijs en over de zaak die wordt verkocht, is er in beginsel overeenstemming — ook al moet dat nog worden uitgewerkt in een ondertekend contract. Ga er dus niet van uit dat een bod zonder gevolgen kan worden ingetrokken nadat de verkoper heeft getekend. Laat je vóór het uitbrengen van een bod uitleggen wat wel en niet nog openstaat.

Na het geaccepteerde bod volgt meestal een voorovereenkomst: de compromis de vente (ook wel promesse synallagmatique de vente) of, minder vaak bij woningen, een promesse unilatérale de vente. Het verschil is relevant: bij de compromis verbinden beide partijen zich al aan de verkoop, terwijl bij een promesse unilatérale alleen de verkoper zich bindt en de koper binnen een afgesproken termijn nog mag kiezen — doorgaans tegen betaling van een indemnité d'immobilisation. In de praktijk van woningaankoop in Frankrijk is de compromis de vente verreweg het meest gebruikte contract.

De compromis de vente: wat erin staat

De compromis de vente legt de verkoop vast: de precieze omschrijving van het object, de prijs, de betalingswijze, de beoogde datum van de acte authentique, en de voorwaarden (conditions suspensives) waaronder de koop al dan niet doorgaat — financiering, soms een vergunning, soms de uitkomst van een onderzoek. Ook de verplichte technische documenten over de woning horen bij het dossier. Lees dit contract zorgvuldig door, of laat het je uitleggen, vóórdat je tekent: vanaf de ondertekening gelden de afgesproken termijnen en verplichtingen, met de wettelijke bedenktijd als belangrijkste uitzondering voor de koper.

Tien dagen bedenktijd: vanaf welk moment precies?

Een particuliere koper van een woning heeft na ondertekening van de compromis (of promesse) een wettelijke bedenktijd van tien kalenderdagen. Belangrijk is het startpunt: bij kennisgeving per aangetekende brief begint de termijn te lopen de dag na de eerste aanbieding van de brief, niet op de dag van ondertekening en niet pas wanneer je de brief daadwerkelijk ophaalt. Bij overhandiging in persoon, bijvoorbeeld via de notaris, geldt een eigen startpunt. Eindigt de termijn op een zaterdag, zondag of feestdag, dan loopt deze door tot de eerstvolgende werkdag. Laat de exacte begin- en einddatum altijd door de notaris bevestigen.

Binnen deze tien dagen kun je als koper zonder opgaaf van reden en zonder boete terugtreden. Het enkele verstrijken van de bedenktijd leidt niet tot een boete: je bent dan simpelweg gebonden aan de overeenkomst zoals getekend, met de overige voorwaarden die daarin staan. Trek je je daarna terug zonder dat een afgesproken voorwaarde dat toestaat, dan kan dat wel gevolgen hebben, zoals het verlies van de aanbetaling.

De aanbetaling (dépôt de garantie)

Bij ondertekening van de compromis wordt vaak een aanbetaling gevraagd, in de praktijk doorgaans tot 10% van de koopsom. Dit bedrag is geen wettelijke verplichting, maar een in het contract vastgelegde afspraak; het wordt gestort op de derdengeldrekening van de notaris of een andere aangewezen bewaarder, niet rechtstreeks aan de verkoper. Bij het passeren van de acte authentique wordt dit bedrag verrekend met de koopsom. Trek je je terug binnen de wettelijke bedenktijd, dan krijg je dit bedrag terug. Gaat de koop later niet door op grond van een voorwaarde die niet is vervuld — bijvoorbeeld een terechte weigering van financiering — dan hoort ook dan terugbetaling te volgen, mits je aan de afgesproken voorwaarden heeft voldaan.

Financiering: een termijn van minimaal één maand, vaak 45 tot 60 dagen

Financier je de aankoop met een lening, dan neemt de compromis in beginsel een financieringsvoorwaarde op. De wettelijke minimumtermijn om de lening te verkrijgen is één maand; in de praktijk wordt vaak een termijn van 45 tot 60 dagen afgesproken, afhankelijk van de bank en de complexiteit van het dossier. Haal je deze termijn niet en heb je daadwerkelijk een weigering van de bank — passend bij de in het contract afgesproken voorwaarden zoals leenbedrag, maximale rente en aantal aanvragen — dan kun je je kosteloos terugtrekken. Een voorlopige haalbaarheidsinschatting van de bank is iets anders dan een definitief leningaanbod; houd daar rekening mee bij de planning.

Landhuis met ronde toren en een parkachtig gazon — Tussen de compromis en de acte authentique lopen financiering, onderzoeken en eventuele voorkeursrechten parallel.

Zit je middenin deze fase en vraag je je af hoe de termijnen voor je dossier precies lopen? Stuur ons gerust je vraag.

Mail ons over je compromis

Voorkeursrechten: DPU en SAFER kunnen de termijn verlengen

Naast financiering kunnen ook voorkeursrechten de planning beïnvloeden. De notaris stelt de gemeente in bepaalde gevallen in kennis in verband met het droit de préemption urbain (DPU): de gemeente kan dan, binnen een vaste termijn, besluiten de woning zelf te kopen tegen de overeengekomen prijs. Bij landbouwgrond en bepaalde landelijke eigendommen kan daarnaast een voorkeursrecht van de SAFER spelen, met een eigen procedure en een mogelijke prijsherziening. Dit zijn geen automatische vertragingen bij elke woning, maar wel stappen die de notaris standaard beoordeelt en die, als ze van toepassing zijn, tijd toevoegen aan het traject.

Onderzoeken en het technisch dossier doornemen

Terwijl de financiering loopt, worden ook de technische documenten gecontroleerd en zo nodig aangevuld. Deze maken deel uit van het dossier de diagnostic technique (DDT): een verzameling verplichte technische onderzoeken, geen waardebepaling en geen volledige bouwkundige keuring. Welke onderdelen nodig zijn, hangt af van de woning:

DPE (energieprestatiecertificaat): een DPE van vóór 1 juli 2021 is in 2026 niet meer geldig; DPE's vanaf die datum hebben in beginsel tien jaar geldigheid.
Energieaudit: verplicht bij verkoop van een individuele woning of een woongebouw in één eigendom met energielabel E, F of G; de verplichting voor label E geldt sinds 1 januari 2025.
SPANC-rapport: bij een individuele afvalwaterzuivering (fosse septique) moet dit rapport minder dan drie jaar oud zijn bij de acte authentique; is herstel nodig, dan heeft de koper daarna doorgaans één jaar om dit uit te voeren.
État des risques: niet ouder dan zes maanden waar dit document verplicht is, en bij te werken als de situatie bij ondertekening is veranderd.
Kadastergegevens en eventueel een procès-verbal de bornage: nuttig bij grond of een landgoed om te begrijpen wat precies wordt verkocht; een afpaling door een géomètre-expert is niet bij elke verkoop verplicht.

Vraag de volledige rapporten op, inclusief de onderdelen die niet konden worden beoordeeld, en laat onduidelijkheden door de notaris of een bevoegde deskundige toelichten.

Taxe foncière: verrekening is gebruik, geen wettelijke plicht

Een vraag die vaak terugkomt: wie betaalt de taxe foncière in het jaar van de verkoop? Fiscaal is en blijft degene die op 1 januari van dat jaar eigenaar is, de belastingplichtige voor het hele jaar. In de praktijk spreken koper en verkoper vaak onderling een verrekening naar rato af in de acte authentique; dat is een contractuele gewoonte, geen wettelijke verplichting, en verandert niets aan wie de aanslag van de belastingdienst ontvangt. De taxe d'habitation is sinds de afschaffing voor hoofdverblijven alleen nog relevant bij een tweede woning, en ook daar telt de situatie op 1 januari.

De acte authentique: tekenen, betalen, sleutels

Bij de acte authentique bij de notaris wordt de koop definitief. De notaris leest de akte voor of laat je deze vooraf ontvangen; ben je de Franse taal niet voldoende machtig, regel dan tijdig een beëdigd tolk. Vóór de ondertekening maak je het resterende bedrag van de koopsom en de aankoopkosten over naar de derdengeldrekening van de notaris; dit geld wordt op de dag van ondertekening doorbetaald aan de verkoper, zodra de akte is getekend. Na ondertekening ontvang je de sleutels, tenzij in de compromis een andere afspraak over de oplevering is gemaakt.

De eigendomsoverdracht wordt vervolgens door de notaris ingeschreven in het kadaster; dat is een administratieve afhandeling die na de ondertekening doorgaans nog enkele weken tot maanden in beslag neemt, zonder dat dit je eigendom of de sleuteloverdracht beïnvloedt.

Okerkleurige villa met terras, zwembad en uitzicht over een vallei — Na ondertekening van de acte authentique ontvang je de sleutels; de kadasterinschrijving volgt administratief later.

Tijdlijn: van bod tot sleutels

Bod uitgebracht en door de verkoper aanvaard.
Opstellen en ondertekenen van de compromis de vente, met aanbetaling op de derdengeldrekening.
Tien kalenderdagen wettelijke bedenktijd voor de koper, vanaf de dag na correcte kennisgeving.
Beoordeling van voorkeursrechten (DPU, eventueel SAFER) door de notaris.
Afronding van de financiering, doorgaans binnen 45 tot 60 dagen, met een wettelijk minimum van één maand.
Afronden en controleren van het technisch dossier en overige verplichte documenten.
Ondertekening van de acte authentique: betaling via de notaris, sleuteloverdracht.
Inschrijving van de eigendomsoverdracht in het kadaster (administratief, na de ondertekening).

Checklist voor deze fase

Weet je precies op welke dag je bedenktijd van tien dagen eindigt?
Staat de financieringsvoorwaarde in de compromis met een termijn en voorwaarden die bij je dossier passen?
Is duidelijk waar je aanbetaling naartoe gaat en wanneer deze wordt terugbetaald als een voorwaarde niet wordt vervuld?
Heb je gecontroleerd of een voorkeursrecht (DPU of SAFER) van toepassing kan zijn, en wat dat betekent voor de planning?
Zijn alle onderdelen van het technisch dossier (DPE, eventueel energieaudit, SPANC-rapport, état des risques) aanwezig en geldig?
Weet je wie de taxe foncière dit jaar fiscaal verschuldigd is, en wat er contractueel over verrekening is afgesproken?
Heb je, als dat nodig is, een tolk geregeld voor de acte authentique?
Weet je hoe en wanneer je het resterende bedrag naar de notaris overmaakt?

Zit je in deze fase en wil je je situatie met ons doornemen voordat je een volgende stap zet?

Mail Ruud en Natascha