Artikel

Een huis verkopen in Frankrijk: van voorbereiding tot sleuteloverdracht

Wie een huis in Frankrijk wil verkopen, doet dat meestal maar een paar keer in zijn leven. Logisch dus dat de route — van vraagprijs tot notaris — minder vertrouwd aanvoelt dan in Nederland of België. De grote lijnen zijn hetzelfde: een eerlijke prijs, een compleet dossier, een goede presentatie en kopers die serieus zijn. Maar de Franse volgorde, termijnen en verplichte documenten verschillen op punten die het verschil maken tussen een vlotte verkoop en maanden wachten.

Dit artikel loopt de stappen langs die je doorloopt wanneer je je huis in Frankrijk gaat verkopen: van de eerste voorbereiding tot de dag dat je bij de notaris tekent. Met concrete documenten, actuele regels en een checklist om zelf te controleren waar je staat.

Vraag je je af waar je voor je eigen woning moet beginnen? Vertel ons kort om welke woning het gaat en wat je timing is.

1. Begin met een realistische vraagprijs

De vraagprijs bepaalt in grote mate hoe snel en tegen welke prijs een woning verkoopt. Een huis dat boven de markt wordt geprijsd, blijft vaak lang staan en verkoopt uiteindelijk, na maanden onderhandelen, soms juist lager dan wanneer het vanaf het begin reëel was geprijsd. Wij baseren prijsadvies op recente, vergelijkbare verkopen in Dordogne, Lot en Corrèze en op de staat, ligging en bijzonderheden van je woning — niet op wat je zou willen ontvangen of op een algemene landelijke trend.

Een goed onderbouwde prijs is ook een signaal naar de koper en diens notaris: dit dossier is doordacht. Dat scheelt onderhandelingstijd later in het proces.

2. Verzamel het technische dossier (DDT) ruim op tijd

Bij de verkoop van een woning in Frankrijk stel je een dossier de diagnostic technique (DDT) samen: een bundel verplichte technische onderzoeken die bij het compromis en de akte horen. Het DDT is geen waardebepaling en geen volledige bouwkundige keuring — het beschrijft wat de onderzoekers binnen hun eigen onderzoeksgebied hebben vastgesteld. Welke onderzoeken precies nodig zijn, hangt af van de ouderdom, ligging en installaties van je woning. [1]

• DPE (energieprestatiecertificaat): verplicht bij elke verkoop. Een DPE afgegeven vanaf 1 juli 2021 is in beginsel tien jaar geldig; een DPE van vóór die datum is niet meer geldig. [2]
• Energieaudit: verplicht sinds 1 januari 2025 bij de verkoop van een maison individuelle (niet per se vrijstaand) met energielabel E, F of G, beschikbaar vanaf de eerste bezichtiging. [3]
• État des risques: informatie over natuurlijke, technologische en andere risico's en, waar van toepassing, bodemverontreiniging. Verstrekken bij de eerste bezichtiging als die plaatsvindt, en niet ouder dan zes maanden bij ondertekening; actualiseren als de situatie wijzigt. [4]
• SPANC-rapport: verplicht bij een woning met een individuele afvalwaterzuivering (fosse septique). Moet bij de akte minder dan drie jaar oud zijn. Zijn er herstelpunten vastgesteld, dan moet de koper die in beginsel binnen een jaar na de akte laten uitvoeren — vaak onderwerp van de prijsonderhandeling. [5]
• Afhankelijk van je woning kunnen onder meer onderzoeken naar lood, asbest, termieten, gas- en elektra-installaties verplicht zijn.

Wij laten dit dossier vóór de eerste bezichtiging controleren, zodat er geen onderzoek ontbreekt op het moment dat een geïnteresseerde koper wil tekenen.

3. Breng de rest van je papieren op orde

Naast het DDT vraagt de notaris en vragen kopers om aanvullende stukken. Hoe vollediger dit dossier bij de eerste bezichtiging is, hoe geloofwaardiger je woning overkomt en hoe minder vertraging er later ontstaat.

• De eigendomsakte (titre de propriété) van je woning.
• Vergunningen en facturen van uitgevoerde verbouwingen of aanbouw, met de bijbehorende déclaration préalable of permis de construire.
• Het SPANC-rapport (bij een fosse septique) en bewijs van eventuele uitgevoerde herstelwerkzaamheden.
• De laatste aanslag taxe foncière.
• Bij mede-eigendom (copropriété): de reglementen, recente notulen van de vergadering en het bedrag van de lopende lasten.
• Kadastrale gegevens en, waar relevant, een bestaand procès-verbal de bornage van de perceelgrenzen.
• Bij grond met agrarisch gebruik of verpachting: de lopende pachtovereenkomst en informatie over het feitelijke gebruik.

4. Een presentatie die klopt

Goede fotografie en een film die de woning laat zien zoals hij is — het licht, de ruimtes, de grond eromheen — trekken kopers aan die serieus geïnteresseerd zijn. Wij tonen wat er daadwerkelijk is, niet wat een woning ooit zou kunnen worden. Drone-opnames zetten wij alleen in bij een exclusieve verkoopopdracht. Een open en eerlijk dossier, gecombineerd met heldere presentatie, scheelt tijd bij de bezichtiging zelf: kopers komen beter voorbereid.

Twijfel je over timing of over wat er nog moet gebeuren vóór de eerste bezichtiging? Stuur ons je vragen over het dossier, dan denken we mee.

5. Kopers bereiken, in Frankrijk en daarbuiten

Een woning met karakter in Dordogne, Lot of Corrèze spreekt zowel Franse kopers aan als kopers uit Nederland, België, Duitsland en andere landen. Wij bereiken deze kopers via gerichte marketing en ons netwerk, en begeleiden de bezichtigingen zelf — met één vast aanspreekpunt van de eerste vraag tot de sleuteloverdracht. Zo weet je altijd wie er op bezoek is geweest en wat de reactie was.

6. Van bod tot compromis de vente

Accepteer je een bod, dan volgt doorgaans de compromis de vente: het voorlopige koopcontract met de prijs, het object en de ontbindende voorwaarden, zoals een financieringsvoorbehoud. Vanaf de correcte kennisgeving heeft een niet-professionele koper tien kalenderdagen wettelijke bedenktijd; binnen die termijn kan de koper zonder boete afzien van de koop. Loopt de einddatum af op een zaterdag, zondag of feestdag, dan verschuift deze naar de eerstvolgende werkdag. [6]

Is er een financieringsvoorbehoud opgenomen, dan geldt daarvoor een eigen, in het contract afgesproken termijn — met een wettelijk minimum van één maand. Service-public.fr noemt 45 tot 60 dagen als gebruikelijke termijn om een lening te verkrijgen; dit is geen vaste wettelijke periode en ook niet automatisch de overdrachtsdatum. Die wordt apart afgesproken en hangt mede af van notariële controles. [7]

7. De acte authentique: de verkoop wordt definitief

Pas bij ondertekening van de acte authentique bij de notaris is de verkoop definitief en ontvang je de opbrengst, na aftrek van eventuele hypotheekaflossing en de door de koper betaalde notariskosten. De notaris controleert vooraf onder meer de eigendomstitel, eventuele voorkeursrechten (zoals van de SAFER bij bepaalde landelijke eigendommen) en de volledigheid van het dossier.

De taxe foncière blijft voor het hele lopende jaar verschuldigd door wie op 1 januari van dat jaar eigenaar was — ook als je halverwege het jaar verkoopt. Koper en verkoper kunnen in de akte een onderlinge verrekening naar rato afspreken, maar dat wijzigt niets aan wie fiscaal belastingplichtig is. De taxe d'habitation is afgeschaft voor hoofdwoningen; voor tweede woningen kan deze nog gelden, eveneens op basis van de situatie op 1 januari. [8, 9]

8. Plus-value: wat betaal je over de winst?

Verkoop je je hoofdverblijf (résidence principale), dan is de meerwaarde (plus-value) volledig vrijgesteld van belasting, op voorwaarde dat de woning op het moment van verkoop daadwerkelijk je gebruikelijke en effectieve verblijfplaats is of tot kort voor de verkoop was. [10]

Verkoop je een tweede woning, dan is de plus-value in beginsel belast: 19% inkomstenbelasting plus 17,2% sociale lasten over de winst. Hoe langer je eigenaar bent geweest, hoe groter de toepasselijke vermindering (abattement pour durée de détention): voor de inkomstenbelasting ben je volledig vrijgesteld na 22 jaar bezit, voor de sociale lasten na 30 jaar. [11]

Ben je niet-fiscaal inwoner van Frankrijk, dan gelden voor de plus-value dezelfde berekeningsregels en percentages als voor Franse inwoners. Bij verkopen boven €150.000 moet je in de meeste gevallen een erkende fiscaal vertegenwoordiger aanwijzen, tenzij je in de EU, IJsland of Noorwegen woont of de woning door de bezitsduur al volledig is vrijgesteld. De notaris regelt dit met je vóór de akte. [12]

Dit zijn algemene regels; je persoonlijke situatie — samenstelling van het gezin, gebruik van de woning, eerdere verkopen — kan de uitkomst beïnvloeden. Laat de notaris of een fiscalist de berekening voor je dossier maken.

Checklist voor de verkoper

Loop deze lijst langs vóór de eerste bezichtiging.

• Staat de vraagprijs op recente, vergelijkbare verkopen in de buurt?
• Is je DPE geldig (afgegeven vanaf 1 juli 2021)?
• Is de energieaudit aanwezig als je woning label E, F of G heeft?
• Is het état des risques actueel en niet ouder dan zes maanden?
• Is het SPANC-rapport jonger dan drie jaar, en is duidelijk welke herstelpunten er zijn?
• Zijn vergunningen en facturen van verbouwingen compleet?
• Heb je de laatste aanslag taxe foncière en, bij mede-eigendom, de laatste notulen bij de hand?
• Weet je of je woning je hoofdverblijf is voor de plus-value, of dat je als tweede woning belasting verschuldigd bent?
• Wie begeleidt de bezichtigingen en blijft jouw vaste aanspreekpunt tot aan de notaris?

Wil je je situatie bespreken voordat je verder gaat? Vertel ons over je woning, je dossier en je timing — we denken vrijblijvend met je mee.

Bronnen

1. Service Public — verplichte technische onderzoeken bij verkoop (DDT) (gecontroleerd op 15 oktober 2026)
2. Service Public — DPE, geldigheid en actualisering (gecontroleerd op 15 oktober 2026)
3. Ministère de la Transition écologique — verplichte energieaudit (gecontroleerd op 15 oktober 2026)
4. Service Public — état des risques bij verkoop (gecontroleerd op 15 oktober 2026)
5. Service Public — SPANC-rapport en hersteltermijn (gecontroleerd op 15 oktober 2026)
6. Service Public — compromis de vente en wettelijke bedenktijd (gecontroleerd op 15 oktober 2026)
7. Service Public — financieringsvoorbehoud bij een koopovereenkomst (gecontroleerd op 15 oktober 2026)
8. impots.gouv.fr — taxe foncière bij aankoop of verkoop in de loop van het jaar (gecontroleerd op 15 oktober 2026)
9. Service Public — taxe d'habitation op tweede woningen
10. impots.gouv.fr — plus-values exonérées (hoofdverblijf) (gecontroleerd op 15 oktober 2026)
11. impots.gouv.fr — plus-value, berekening en vrijstelling naar bezitsduur (gecontroleerd op 15 oktober 2026)
12. impots.gouv.fr — fiscaal vertegenwoordiger bij verkoop door niet-inwoners (gecontroleerd op 15 oktober 2026)