Artikel

Wat kost een huis kopen in Frankrijk?

De prijs op het bordje is niet het hele verhaal

Wie een huis koopt in Frankrijk, zoekt al snel naar de werkelijke kosten huis kopen Frankrijk: wat komt er bovenop de koopsom en aan wie betaal je dat? De term die je overal tegenkomt is "frais de notaire", maar die naam is misleidend. Het grootste deel van dit bedrag is geen honorarium voor de notaris, maar belasting die de notaris namens de staat, het departement en de gemeente int.

Hieronder leggen we stap voor stap uit waaruit die kosten bestaan, welke tarieven in 2025–2026 gelden voor Dordogne, Lot en Corrèze, en welke uitgaven er na de akte nog bijkomen. Met een rekenvoorbeeld dat je zelf kunt natellen.

Heb je een concrete woning op het oog en wil je weten wat die specifiek gaat kosten?

Mail ons je vraag over de kosten

De aankoopkosten ("frais de notaire"): 7 tot 8 procent bij bestaande bouw

Bij een bestaande woning geven de Franse notarissen zelf ongeveer 7 à 8% van de koopsom aan als algemene richtlijn voor de aankoopkosten. [1] Dat is geen vast tarief en ook geen gegarandeerd maximum: het werkelijke bedrag hangt af van de koopsom, het departement en de situatie van de koper. Bij nieuwbouw of een woning in de staat van afwerking ligt dit percentage veel lager, rond 2 à 3%, omdat dan een verlaagd belastingtarief geldt. [1] Een jonge bestaande woning die een particulier doorverkoopt, valt niet automatisch onder dat verlaagde tarief: beslissend is het fiscale regime van de transactie, niet alleen de bouwjaar.

Deze kosten zijn in principe voor rekening van de koper. [2] Ze bestaan uit vier onderdelen:

De taxe de publicité foncière (droits de mutation): het grootste deel. Dit is een departementale belasting, aangevuld met een gemeentelijke belasting van 1,20% en een rijksheffing voor "frais d'assiette et de recouvrement" (2,37% van het departementale deel). [3]
De contribution de sécurité immobilière: 0,10% van de koopsom, met een minimum van €15. [3]
Het emolument van de notaris: een bij decreet vastgesteld, degressief tarief (hoe hoger de koopsom, hoe lager het percentage per schijf), plus btw op dat emolument. Dit tarief is voor elke notaris gelijk, maar de notaris mag onder voorwaarden een korting toepassen op het deel boven €100.000, zodat de totale rekening toch kan verschillen. [4]
De débours: bedragen die de notaris voorschiet namens je, bijvoorbeeld voor kadasterinformatie, opvragen van stukken bij de gemeente of een landmeter. Deze variëren per dossier. [1]

Departementale tarieven 2025–2026: Dordogne, Lot en Corrèze

Sinds de begrotingswet van 2025 mogen departementen het tarief van hun deel van de taxe de publicité foncière tijdelijk verhogen van 4,50% naar maximaal 5,00%, geldig van 1 april 2025 tot en met 31 maart 2028. [5] Deze verhoging geldt niet wanneer de koper een eerste aankoop doet van een hoofdwoning; in dat geval blijft het tarief op maximaal 4,50% staan. [5] Of je voor die uitzondering in aanmerking komt, hangt af van je persoonlijke situatie: laat dit per geval door de notaris beoordelen.

Volgens de officiële tabel van de belastingdienst, bijgewerkt per 1 juni 2026, hebben de drie departementen van ons werkgebied het verhoogde tarief ingevoerd:

Dordogne (24): 5,00% departementaal tarief (4,50% voor een eerste hoofdwoningaankoop). [6]
Lot (46): 5,00% departementaal tarief (4,50% voor een eerste hoofdwoningaankoop). [6]
Corrèze (19): 5,00% departementaal tarief (4,50% voor een eerste hoofdwoningaankoop). [6]

Opgeteld met de gemeentelijke 1,20%, de rijksheffing van 2,37% over het departementale deel en de contribution de sécurité immobilière komt de totale taxe de publicité foncière op dit verhoogde tarief uit op ongeveer 6,3% van de koopsom. [3] Reken daarbij het notarisemolument en de débours op, en je komt op het bekende totaal van circa 7 à 8%.

Onderhouden natuurstenen woning met blauwe luiken en een groene voortuin — Elke woning en elk departement kent een eigen tarief; laat de notaris het exacte bedrag voor je aankoop berekenen.

Rekenvoorbeeld: een woning van €400.000

Stel: je koopt een bestaande woning in de Dordogne voor €400.000, geen eerste hoofdwoningaankoop. Een indicatieve opbouw ziet er dan als volgt uit:

Taxe de publicité foncière (circa 6,3% op dit verhoogde tarief): ongeveer €25.200
Notarisemolument volgens het degressieve wettelijke tarief, plus btw: ongeveer €4.300 à €5.500, afhankelijk van eventuele korting
Débours (kadaster, opvragen stukken, eventueel landmeter): doorgaans €800 à €1.500
Totale aankoopkosten: circa €28.000 à €32.000, oftewel 7 à 8% van de koopsom

Dit is een rekenvoorbeeld, geen offerte: de notaris berekent het exacte bedrag voor je aankoop, op basis van de definitieve koopsom, het departement en je situatie als koper. Financieringskosten, een eventuele aankoopbegeleiding, verhuizing en werkzaamheden aan de woning zitten hier niet in.

Wil je dat wij meekijken naar de totale kostenopbouw voor een specifieke woning?

Mail ons je rekenvoorbeeld

Wie betaalt de makelaarscommissie?

In Frankrijk staat een advertentie meestal duidelijk aan welke partij de makelaarscommissie ten laste komt: in de prijs "honoraires charge acquéreur" is deze apart vermeld en betaalt de koper die bovenop de nettoprijs voor de verkoper, terwijl in de prijs "honoraires charge vendeur" de commissie al in de vermelde prijs is verwerkt. [7] Dit moet, met beide bedragen, in de advertentie en in het mandaat tussen verkoper en makelaar staan. [7] [8] Vraag bij iedere woning die je serieus overweegt na hoe de advertentieprijs is opgebouwd, zodat je de commissie niet per ongeluk dubbel meetelt in je budget.

Het technisch dossier (DDT) is geen waardebepaling

Bij de verkoop levert de eigenaar een dossier de diagnostic technique (DDT) aan. Dit is een verzameling verplichte technische onderzoeken — denk aan energieprestatie (DPE), lood, asbest, termieten in aangewezen gebieden, gas- en elektra-installaties en risico-informatie — die aantoont in welke staat bepaalde onderdelen van de woning verkeren. [9] Het DDT is geen taxatie en geen door de notaris vastgestelde waarde van de woning, en ook geen volledige bouwkundige keuring van dak, fundering of draagconstructie. [9] Twijfel je aan de bouwkundige staat, schakel dan een onafhankelijke deskundige in.

Taxe foncière: wie betaalt wat na de overdracht?

Een veelgehoorde misvatting is dat je vanaf de aktedatum zelf de taxe foncière betaalt. Fiscaal is dat niet zo: de eigenaar op 1 januari van het belastingjaar is en blijft voor de volledige jaarlijkse aanslag belastingplichtig, ook als de woning later dat jaar wordt verkocht. [10] Koper en verkoper kunnen in de notariële akte wel een privéafspraak maken om de taxe foncière naar rato van de bezitsperiode te verrekenen (prorata temporis); dat is een onderlinge regeling en verandert niets aan wie de aanslag van de fiscus ontvangt. [10] [11] Laat deze verrekening expliciet in de akte opnemen als je die wilt.

De taxe d'habitation is voor hoofdwoningen afgeschaft, maar kan nog van toepassing zijn op een tweede woning; ook daarbij telt de situatie op 1 januari.

Ocharsteen villa met terras, zwembad en uitzicht over het dal — Na de aankoop komen kosten als verzekering, eventuele werkzaamheden en de septic-installatie in beeld.

Kosten na de akte: verzekering, werk en de septic

Zodra de akte is getekend, lopen er kosten door die niet in de 7 à 8% zitten:

Woonverzekering (assurance habitation): een gewone opstal- en inboedelverzekering voor je woning, vergelijkbaar met wat je in Nederland of België kent. Dit is iets anders dan de bouwverzekering hieronder.
Assurance dommages-ouvrage: een verplichte, specifieke verzekering voor wie zelf (ver)bouwt of een aannemer inschakelt voor bepaalde werkzaamheden onder die regeling; dit is geen vervanging van de gewone woonverzekering. [12] Laat per voorgenomen werk beoordelen of deze verzekering nodig is.
Werkzaamheden: vraag schriftelijke offertes op voordat je een bod uitbrengt, met duidelijkheid over btw en wat wel of niet is inbegrepen. Een algemeen reservepercentage voor onvoorziene kosten bestaat niet officieel; behandel een eventuele marge als je eigen voorzichtige inschatting, niet als een vaste regel.
Septic tank (SPANC): bij een woning zonder gemeentelijke riolering moet het rapport van de niet-collectieve afvalwaterzuivering bij de ondertekening van de akte minder dan drie jaar oud zijn. [13] Is er afkeuring met hersteleis, dan heeft de koper vanaf de akte in beginsel één jaar om de installatie in orde te maken; vraag vooraf een offerte van een vakbedrijf en bespreek de kostenverdeling met de verkoper. [13]
Notariskosten voor een eventuele hypotheek: een Franse hypotheek brengt eigen registratie- en bankkosten met zich mee, los van de aankoopkosten van de woning zelf.

Checklist: kosten die je vóór een bod wilt kennen

Heb ik van de notaris een actuele raming van de aankoopkosten voor déze woning, dit departement en mijn situatie?
Is duidelijk of de advertentieprijs de makelaarscommissie bevat, en wie die betaalt?
Valt deze aankoop onder het normale tarief (circa 5% departementaal) of, als eerste hoofdwoningaankoop, onder het verlaagde tarief?
Heb ik schriftelijke offertes voor noodzakelijke werkzaamheden, inclusief btw?
Is het DDT compleet en heb ik begrepen dat dit geen taxatie of bouwkundige keuring is?
Heb ik de laatste taxe-foncièreaanslag gezien en is een eventuele verrekening met de verkoper in de akte vastgelegd?
Is er een SPANC-rapport van minder dan drie jaar oud, en zijn eventuele hersteleisen en kosten besproken?
Heb ik nagedacht over woonverzekering en, bij bouwplannen, een eventuele dommages-ouvrage-verzekering?

Wil je deze kosten voor je eigen situatie laten doorrekenen en bespreken?

Mail Ruud en Natascha