Artikel

Een luxe villa in Frankrijk kopen: wat er buiten de vraagprijs bij komt

Het mooiste deel van de advertentie is zelden het hele verhaal

Een natuurstenen huis met een zwembad, een groot terras en uitzicht over de heuvels. Wie een luxe villa in Frankrijk zoekt, vindt zulke woningen in de Dordogne, Lot en Corrèze — en ziet meteen waarom ze aantrekkelijk zijn.

Maar de vraagprijs is niet het hele bedrag. Bij een luxe woning in Frankrijk met zwembad, gastenverblijf, veel terras en grond komen er posten bij die bij een gewoon huis niet spelen: verplichte zwembadbeveiliging, onderhoud van terras en tuin, jaarlijkse belasting op een tweede woning, mogelijk vermogensbelasting, en de vraag of en hoe je mag verhuren.

Dit artikel zet de controles en de officiële Franse regels op een rij die bij een hoogwaardige woning horen. Niet om het ingewikkeld te maken, maar om te weten wat je werkelijk koopt — en wat dat na de aankoop jaarlijks vraagt.

Luxe natuurstenen villa met terras, ligbedden en een ingegraven zwembad, met uitzicht over glooiende heuvels — Terras en zwembad horen bij het geheel. Beveiliging, onderhoud en verhuurregels staan in de stukken, niet op de foto.

Heb je een woning met zwembad, gastenverblijf of veel buitenruimte op het oog? Mail ons de woninglink en je belangrijkste vraag. Dan lopen we na wat deze woning buiten de vraagprijs vraagt.

Mail ons over deze woning

1. Wat bij een hoogwaardige woning aandacht vraagt

Waarderen is het werk van een notaris of taxateur, niet van een foto in de advertentie. Bij een maison de prestige loont het om vooraf een nuchtere lijst te maken van wat er feitelijk bij het pand hoort en wat je daarover kunt opvragen.

Wat is er feitelijk aanwezig? Zwembad, terras, gastenverblijf of gîte, schuur, garage, poort, beregening, verlichting, omheining. Noteer per onderdeel bouwjaar, staat en bijbehorende documenten.
Zijn er vergunningen en opleverdocumenten? Een zwembad, bijgebouw of veranda vraagt in Frankrijk vaak om een vergunning. Vraag naar de vergunning én de bevestiging van voltooiing (déclaration attestant l'achèvement).
Wat is er onderhouden? Offertes, facturen en garanties voor dakwerk, gevel, zwembadinstallatie, verwarming en terreinwerk.
Wat is er niet op de foto te zien? Wateraan- en afvoer, riolering, elektra-capaciteit, internetverbinding op het exacte adres, en de toegangsweg.

Vraag bij een groot perceel niet alleen naar het aantal vierkante meters, maar naar de inrichting: gazon, beplanting, terrassen, hellingen, bomen en water. Elk onderdeel vraagt ander onderhoud en dus een ander budget.

2. Reken de totale aanschafprijs door

Voor een bestaande woning rekenen de Franse notarissen globaal met 7 à 8% aankoopkosten als algemene richtlijn, geen vast tarief. [1]

Overdrachtsbelasting in Dordogne, Lot en Corrèze. Departementen mogen sinds 1 april 2025 de departementale voet tijdelijk verhogen van 4,50% naar 5,00%, tot en met 31 maart 2028. [2] In de officiële tarieventabel van de Franse belastingdienst (bijgewerkt op 1 juni 2026) staat voor Dordogne, Lot en Corrèze een departementale voet van 5,00%. [3] Opgeteld met de overige, kleinere onderdelen komt het totale registratiepercentage daarmee op ongeveer 6,32% van de koopsom voor wie al een woning bezit, tegenover ongeveer 5,81% wanneer het verlaagde tarief van 4,50% van toepassing is. [4]

Dat verlaagde tarief van 4,50% geldt alleen onder voorwaarden, voor wie voor het eerst een eigen hoofdverblijf koopt; het is geen algemene korting voor elke koper van een tweede woning of vakantiewoning. Laat de notaris per geval beoordelen of je eraan voldoet. [4]

Rekenvoorbeeld, geen offerte: bij een koopsom van € 600.000 is 6,32% ongeveer 37.920 € aan overdrachtsbelasting; bij 5,81% is dat ongeveer 34.860 €. Met het wettelijke notarishonorarium en de bijkomende formaliteiten zit het totaal doorgaans in de buurt van de genoemde 7 à 8%, bij € 600.000 dus ruwweg 42.000 tot 48.000 €. [1] Financiering, eventuele aparte makelaarskosten, aankoopbegeleiding, verhuizing en werkzaamheden zijn hier niet in opgenomen. De notaris bepaalt het werkelijke bedrag voor je aankoop.

Vraag vóór een bod deze bedragen op:

Een actuele kostenraming van de notaris, voor dit specifieke pand.
Schriftelijke offertes voor noodzakelijke werkzaamheden, met duidelijkheid over btw en wat wel of niet is inbegrepen.
De laatste aanslag taxe foncière; die wordt op 1 januari aan de eigenaar van dat moment opgelegd, een onderlinge verrekening over het jaar is een afspraak tussen koper en verkoper, geen automatische regel. [5]
Bij een tweede woning: de aanslag taxe d'habitation op secundaire woningen. [6]

Een korte notitie over vermogensbelasting. Boven een netto Frans en, voor fiscaal in Frankrijk gevestigde huishoudens, wereldwijd onroerend vermogen van 1,3 miljoen euro per huishouden op 1 januari geldt de impôt sur la fortune immobilière (IFI). Een tweede woning in Frankrijk telt daarin mee. Dit is een algemene vuistregel, geen persoonlijke berekening; laat je situatie door een belastingadviseur beoordelen. [7]

3. Wat een zwembad, terras en tuin jaarlijks vragen

Een zwembad is verplicht beveiligd. Elk ingegraven, niet-afgedekt privézwembad — bij individueel gebruik of bij collectief maar privégebruik, zoals in een domein met meerdere woningen — moet zijn voorzien van een doeltreffend veiligheidssysteem tegen verdrinking: een afscherming, een alarm, een veiligheidsafdekking of een overkapping. Een afscherming die voldoet aan norm NF P90-306 wordt geacht aan de eisen te voldoen. Op een ontbrekend of defect systeem staat een boete tot 45.000 €. [8]

Vraag bij een bezichtiging welk systeem er staat, of het onderhouden is, en of daar documenten bij horen. Een ontbrekend systeem is geen kleinigheid: het is een wettelijke verplichting én een veiligheidskwestie voor je eigen gasten en kinderen.

Terras, tuin en terrein kennen geen wettelijke onderhoudsnorm; je brengt het budget zelf in kaart. Laat daarom vóór een bod een hoveniersbedrijf of terreinbeheerder kijken naar de buitenruimte, met een offerte voor gazon en beplanting, terrassen en bestrating, afwatering, zwembadonderhoud, omheining, poort, verlichting, beregening en de toegangsweg.

Afvalwater. Is het pand niet op het openbare riool aangesloten, dan moet de verkoper een SPANC-rapport van minder dan drie jaar oud aan de notaris overleggen. Is herstel nodig en verkoopt de eigenaar zonder dit te laten uitvoeren, dan moet de koper de installatie binnen één jaar na de definitieve verkoopakte in orde maken. [9]

Verzekering. Er is geen wettelijke verzekeringsplicht voor een vrijstaande woning zoals bij een appartement in een appartementengebouw, maar je blijft wel aansprakelijk jegens derden voor schade die vanuit je eigendom ontstaat. Bij een zwembad, gastenverblijf, veel bezoekers of personeel is een gerichte dekking op zijn plaats — vraag offertes vóórdat je een bod doet, niet erna.

Beveiliging van de woning. Bij een afgelegen of ruim opgezette woning met bijgebouwen is het praktisch om vooraf te kijken naar verlichting, alarmopties en bereikbaarheid voor hulpdiensten. Dit is geen wettelijke verplichting, maar een praktische afweging die bij groter onroerend goed vaker terugkomt.

Twijfel je over de jaarlijkse kosten van zwembad, terras en tuin? Mail ons de woninglink en wat je met de buitenruimte van plan bent. Dan brengen we die kosten voor je in kaart.

Mail ons over deze buitenruimte

Woning met ronde toren en een parkachtig gazon — Bij een landgoed of woning met park kijk je ook naar onderhoud, grenzen en wat de gemeente toestaat.

4. Gastenverblijf of verhuur: wat er officieel bij hoort

Veel kopers van een hoogwaardige woning denken aan een gastenverblijf, een gîte, of een periode in de verhuur. Dat kan, maar het is geen formaliteit.

Wat een meublé de tourisme is. Dit is een woning die je voor korte, opeenvolgende periodes verhuurt aan een doorgaand publiek, met exclusief gebruik door de gast en maximaal 90 opeenvolgende dagen per gast per kalenderjaar. [10] Een 'gîte rural' is geen eigen juridische categorie; in de praktijk valt zo'n verhuur meestal onder deze regels. [11]

Aangifte en registratienummer. Je moet een meublé de tourisme aangeven bij de belastingdienst en, afhankelijk van de gemeente, bij de mairie. Sinds de wet van 19 november 2024 (de wet-Le Meur) geldt een aangifte met registratienummer via een landelijke onlinedienst; deze procedure moet uiterlijk op 20 mei 2026 overal in Frankrijk gelden. Verhuur je je hoofdverblijf, dan moet je dat in de aangifte bewijzen, bijvoorbeeld met je aanslag inkomstenbelasting op dit adres. [12, 13]

Hoofdverblijf versus tweede woning. Verhuur je je eigen hoofdverblijf als meublé de tourisme, dan geldt een jaarlijkse grens van 120 dagen per kalenderjaar; de gemeente kan die grens bij gemotiveerd besluit verlagen naar 90 dagen. Dit is een jaarlijkse grens voor het hele pand, geen apart aantal dagen per afzonderlijke gast. Verhuur je een tweede woning, dan geldt deze jaarlimiet niet, maar wel de aangifteplicht en eventuele gemeentelijke regels. [13, 14]

Gemeentelijke beperkingen. Gemeenten kunnen, afhankelijk van de lokale druk op de woningmarkt, een vergunning voor bestemmingswijziging vereisen, quota instellen of compensatie vragen. Vraag dit bij de mairie na vóórdat je op verhuurinkomsten rekent. [12]

DPE en het label G. Voor woningen met een gewoon huurcontract (de hoofdverblijfplaats van de huurder, al dan niet gemeubileerd) mag sinds 1 januari 2025 een woning met energielabel G niet meer worden verhuurd, ook niet bij verlenging van een bestaand contract; label F volgt vanaf 2028 en label E vanaf 2034. [15] Voor nieuwe meublés de tourisme die aan een vergunning voor bestemmingswijziging zijn onderworpen, geldt sinds dezelfde datum eveneens dat label G niet meer is toegestaan. Dit verbod is dus niet automatisch van toepassing op elke toeristische verhuur; laat je situatie per gemeente navragen. [16]

5. Energie, diagnostiek en wat er getest wordt

Het verplichte diagnosepakket (DDT). Bij verkoop van een woning hoort een dossier met onderzoeken: elektra en gas bij oudere installaties, lood bij bouw vóór 1949, asbest bij bouwvergunning vóór 1 juli 1997, termieten in aangewezen zones, energielabel, natuurlijke en technologische risico's, en de staat van de niet-collectieve riolering waar van toepassing. [17]

Energielabel (DPE). Een DPE is verplicht voor woningen van 50 m² of meer die langer dan vier maanden per jaar worden bewoond. Een DPE van vóór 1 juli 2021 is inmiddels niet meer geldig; DPE's vanaf die datum hebben in beginsel een geldigheid van tien jaar. [18]

Energieaudit, en voor wie precies. Bij de verkoop van een individuele woning met label E, F of G, of van een gebouw met meerdere woningen in handen van één enkele eigenaar ('monopropriété'), is sinds 1 januari 2025 een energieaudit verplicht naast de DPE; voor label F of G geldt dit al sinds 1 april 2023. Deze verplichting geldt niet automatisch voor een losse woning binnen een mede-eigendom (copropriété) met meerdere eigenaren. Laat bijzondere eigendomssituaties, zoals een landgoed met meerdere afzonderlijke kadastrale eenheden, vooraf door de notaris controleren. [19, 20]

De audit moet al bij de eerste bezichtiging worden aangeboden en wordt bij de voorlopige koopovereenkomst gevoegd. Hij beschrijft verbeteringsroutes en kostenramingen, geen aannemersofferte. Vergelijk welke werkzaamheden samenhangen en wat bij een oud of karakteristiek gebouw uitvoerbaar is.

Risico's op adresniveau. Bekijk het officiële risicodocument (état des risques) en de Géorisques-kaart voor het precieze adres: overstroming, bewegende grond, droogte, bosbrand en technologische risico's.

Laat bouwkundige twijfels apart onderzoeken. Het diagnosepakket is een wettelijke minimumlijst, geen bouwkundige keuring. Bij twijfel over de constructie of bij grote verbouwingen schakel je een onafhankelijke deskundige in.

6. Eigendom, grenzen en rechten bij een groter pand

Wat de notaris controleert. De notaris gaat de eigendomstitel, de hypothecaire staat, de bestemmingsplanregels, de kadastrale situatie en de voorkeursrechten van de gemeente na; bij landelijke eigendommen speelt ook een eventueel voorkeursrecht van de SAFER een rol. Trek niet uit het woord 'landgoed' of het aantal hectares de conclusie dat dit wel of niet geldt.

Bijgebouwen en bestemming. Een grote schuur of een bijgebouw kan aantrekkelijk zijn als atelier of gastenverblijf, maar aanwezig zijn is niet hetzelfde als mogen gebruiken. Vraag bij de mairie naar de huidige bestemming en of je plan binnen de plaatselijke regels mogelijk is. Bij een verandering van bestemming zonder aanpassing van gevel of draagconstructie is doorgaans een déclaration préalable nodig; gaat dit samen met aanpassing van gevel en/of draagconstructie, dan is een permis de construire nodig.

Grenzen en rechten van derden. Een grensafbakening (bornage) is wettelijk niet bij elke verkoop verplicht en kan alleen tussen twee verschillende eigenaren plaatsvinden. Bij een woning met veel grond is het nuttig te vragen of er al een procès-verbal de bornage bestaat en, zo niet, of een géomètre-expert de grenzen kan vaststellen. Let ook op erfdienstbaarheden: doorgangsrechten, leidingen of rechten van derden staan niet altijd in het kadaster en blijken soms pas uit oudere eigendomsakten.

Wat bij de verkoop hoort. Leg schriftelijk vast wat achterblijft: keuken, inbouwapparatuur, zwembadrobot, tuinmeubilair, verlichting, kunst. Spullen op de foto's zijn nog geen onderdeel van de deal.

Contract en termijnen. Na een aanvaard bod volgt doorgaans een compromis de vente of promesse de vente. Een niet-professionele koper heeft in de wettelijk bedoelde gevallen tien kalenderdagen bedenktijd, met een startpunt dat afhangt van de vorm van kennisgeving. Wie met een lening financiert, krijgt bij een wettelijk financieringsvoorbehoud een eigen termijn die niet korter mag zijn dan één maand; Service Public noemt 45 tot 60 dagen als gebruikelijke termijn, zonder dit als garantie te stellen. Laat de notaris de exacte datums voor je dossier bevestigen.

Checklist: dit wil je weten vóór een bod op een hoogwaardige woning

Noteer per punt het antwoord, het bewijsstuk en wat nog openstaat.

Budget: heb ik een actuele notarisraming, met het percentage overdrachtsbelasting dat voor mij geldt?
Jaarlasten: heb ik de aanslag taxe foncière en, bij een tweede woning, de taxe d'habitation secundair gezien, en nagevraagd of mijn gemeente een eventuele surtaxe toepast?
Vermogen: weet ik of mijn Franse onroerend vermogen boven de IFI-drempel van 1,3 miljoen euro kan uitkomen?
Zwembad: is er een verplicht beveiligingssysteem, welk type, onderhouden, en met welke documenten?
Buitenruimte: heb ik een offerte voor onderhoud van terras, tuin, bomen en terrein?
Vergunningen: zijn zwembad, bijgebouw en veranda officieel toegestaan, voltooid en opgeleverd?
Riolering: is het SPANC-rapport minder dan drie jaar oud, en staat er welke werkzaamheden nodig zijn?
Energie: heb ik een geldig DPE en, waar van toepassing op een individuele woning of een gebouw in één eigendom, de volledige energieaudit ontvangen?
Verhuur: is mijn plan voor gasten of verhuur beoordeeld op aangifte, registratienummer, de jaarlimiet bij een hoofdverblijf en de DPE-regels?
Risico's: heb ik Géorisques en een actueel état des risques bekeken voor dit exacte adres?
Grond: zijn percelen, grenzen, toegang en rechten van derden duidelijk; is er een grensafbakening?
Verzekering: is er een offerte voor een passende dekking bij zwembad, gastenverblijf en bezoekers?
Contract: zijn mijn voorwaarden, financiering en termijnen vóór ondertekening uitgelegd?

Een hoogwaardige woning op het oog?

Je hoeft niet zelf alles uit te zoeken. Stuur ons de woningen die je zelf hebt gevonden en vertel wat je erin aanspreekt. Bureau Moulin vraagt informatie op bij de makelaar, loopt de buitenruimte, vergunningen, rechten en jaarlasten na, en helpt je een zorgvuldige selectie te maken. Bureau Moulin doet de bezichtigingen zelf en begeleidt, als je verder wilt, de onderhandelingen en afhandeling tot bij de notaris.

Onze zoektocht richt zich op hoogwaardige woningen en landgoederen in Dordogne, Lot en Corrèze, binnen maximaal anderhalf uur rijden rond Brive. Wil je je na de aankoop in Frankrijk vestigen, dan kan Natascha je daarnaast begeleiden bij de administratieve zaken.

Zullen we je aankoopplannen bespreken? Mail Ruud en Natascha je woninglink of zoekwensen en je belangrijkste vragen. Ook als je nog geen woning heeft gekozen, kun je contact opnemen.

Mail Ruud en Natascha

Bronnen

Gecontroleerd op 15 oktober 2026. Algemene informatie voor particuliere aankoop van een hoogwaardige bestaande woning in Europees Frankrijk, geen persoonlijk juridisch, fiscaal of bouwkundig advies. Verhuurplannen, vermogensbelasting, secundaire-woningbelasting en beschermingsstatussen hangen af van de gemeente en je persoonlijke situatie; laat die vóór een aankoop door de notaris of een belastingadviseur bevestigen. Tarieven en termijnen kunnen wijzigen.