Artikel

Een boerderij of landbouwgrond kopen in Frankrijk: wat je vooraf moet weten

Een natuurstenen huis met een schuur, een weiland en rust om je heen. Wie een boerderij kopen in Frankrijk overweegt, of op zoek is naar grond kopen in Frankrijk in Dordogne, Lot of Corrèze, ziet al snel de aantrekkingskracht: ruimte, fruitbomen, misschien eigen grazers of een stuk bos.

Toch is zo'n aankoop anders dan een gewoon woonhuis kopen. Bij een boerderij Frankrijk te koop of een los perceel speelt mee wie de grond mag bewerken, of er een pachter zit, wat de bestemming is van de schuren, en of je er überhaupt mag bouwen. Die punten staan niet in een advertentie. Ze bepalen wel of de aankoop haalbaar is — en wat hij werkelijk kost.

Dit artikel zet de controles op een rij die je vóór een bod kunt doen, met de officiële Franse regels en termijnen erbij.

Natuurstenen woning met blauwe luiken en een verzorgde voortuin — Een verzorgd natuurstenen woonhuis met tuin. Bij een boerderij of woning met grond zegt zo'n beeld niets over wat erachter of ernaast geldt: pacht, bestemming en percelen.

Heb je al een boerderij of perceel op het oog? Mail ons de link en in één zin wat je met de grond van plan bent. Dan kijken we mee of de plannen passen bij wat officieel mag.

Mail ons over deze boerderij

1. Begin bij de vraag wat je met de grond wilt

Vóór elke controle is het nuttig om helder te krijgen wat je van plan bent: wonen met een tuin, een paard of twee, bos beheren, verhuur, of zelf landbouw bedrijven. Dat klinkt eenvoudig, maar het bepaalt welke regels op je aankoop gaan drukken.

Wie alleen wil wonen, krijgt vooral te maken met het bestemmingsplan, vergunningen en onderhoud. Wie wil gaan verbouwen, pachten of zelf bewerken, krijgt bovendien te maken met het pachtstatuut, de controle op de landbouwstructuren en soms met een vergunning voor het omzetten van bos naar open grond.

Wat moet de grond opleveren? Niets, sfeer en hout, weide voor eigen dieren, of inkomen.
Wat moet er in de schuren gebeuren? Opslag voor eigen gebruik, gastenverblijf, werkplaats, of verhuur.
Welke plannen kunnen de bestemming raken? Een schuur die als woning gaat werken, of een weiland dat open grond wordt, zijn voorbeelden waarvoor toestemming nodig kan zijn.

In agrarische zones mag niet zomaar alles, en een plan dat niet past bij de bestemming is geen onderhandelingspunt — het is een obstakel dat je vóór een bod moet oplossen of accepteren.

2. De SAFER kijkt mee bij verkoop van een landelijk goed

In Frankrijk moet de notaris een voorgenomen verkoop van een landelijk goed vooraf melden aan de SAFER, de landinrichtingsmaatschappij die namens de overheid toeziet op de spreiding van landbouwgrond. Die melding moet minstens twee maanden vóór de definitieve akte worden gedaan.

De SAFER kan dan haar voorkeursrecht gebruiken: ze mag het goed tegen de aangeboden prijs overnemen, of een herziene prijs voorstellen aan de verkoper. Dat gebeurt lang niet altijd. In 2023 ontvingen de SAFER's 393.800 meldingen van notarissen; in 3.750 gevallen (ongeveer 1%) werd het voorkeursrecht daadwerkelijk uitgeoefend.

Het is een vaste procedure, geen toeval. De notaris regelt de melding bij elke verkoop van een landelijk goed; vraag in het dossier wel naar de bevestiging en de afloop ervan.
Verkoop binnen de familie valt er vaak buiten. Verkopen tussen mede-erfgenamen, verwanten tot een bepaalde graad of mede-eigenaren zijn in de regel uitgezonderd.
Bos is in principe apart. Percelen die kadastraal als bos zijn geregistreerd, vallen in beginsel buiten het SAFER-voorkeursrecht, omdat bosbouw niet als landbouw geldt. Bij kleine bospercelen (doorgaans onder vier hectare) kan wél een ander voorkeursrecht spelen, van de gemeente of van de eigenaar van een aangrenzend bosperceel — dat is geen SAFER-recht.
Een woonhuis met wat grond is niet automatisch 'landelijk'. Of een pand onder het voorkeursrecht valt, hangt af van het feitelijke gebruik en de ligging. Laat de notaris dat per dossier schriftelijk bevestigen.

Koop je via een vennootschap? Dan geldt sinds 1 januari 2023 een aanvullende meldplicht: een overname van zeggenschap in een vennootschap die landbouwgrond bezit of bewerkt, moet eveneens vooraf bij de SAFER worden gemeld. Laat de notaris beoordelen of dit op je situatie van toepassing is.

3. Zit er een pachter op het land, dan blijft die zitten

Wie een boerderij koopt met verpachte grond of gebouwen, koopt in principe ook een lopende pacht. De pacht van landbouwgrond en -gebouwen valt onder het statut du fermage: een beschermend wettelijk kader waarvan niet kan worden afgeweken. Bij verkoop loopt de pacht in de regel door; de nieuwe eigenaar treedt in de plaats van de verkoper.

De pachtprijs is gereguleerd. Die moet liggen tussen een door de prefect vastgesteld minimum en maximum, en wordt jaarlijks geïndexeerd.
De pachter heeft in principe recht op verlenging. De overeenkomst wordt standaard verlengd, behoudens beperkte wettelijke uitzonderingen.
De pachter heeft onder voorwaarden een eigen voorkooprecht. De plattelandscode geeft de zittende pachter bij verkoop van het verpachte goed een wettelijk voorkooprecht, mits hij aan de voorwaarden voldoet.

Vraag daarom vóór een bod om een kopie van de pachtovereenkomst met percelenlijst, looptijd en pachtprijs, een overzicht van alle verpachte percelen, en of de pachter zijn voorkooprecht zal uitoefenen — zo nee, laat dat schriftelijk vastleggen. Ontbreekt de pachtovereenkomst, of zijn er alleen mondelinge afspraken, beschouw dat dan als een open punt, niet als een formaliteit die zich later vanzelf oplost.

4. Bestemming en vergunning: wat mag er wél in de schuur

Een schuur of stal is geen vanzelfsprekende extra woning. Twee vragen bepalen wat je er mag doen: wat zegt het bestemmingsplan (PLU), en moet de bestemming van het gebouw officieel veranderen?

Zone agricole of naturelle (A/N) in het PLU. Agrarische en natuurzones in het bestemmingsplan zijn in principe niet bebouwbaar. Alleen strikt omschreven projecten kunnen er worden toegestaan, bijvoorbeeld een woning die nodig is voor de aanwezigheid van de bedrijfsvoerder, bedrijfsgebouwen, of bepaalde vormen van verblijf op de boerderij. In gemeenten zonder PLU gelden strengere landelijke regels. In alle gevallen is een stedenbouwkundige toestemming nodig — een voorafgaande verklaring, een bouwvergunning of een inrichtingsvergunning — aangevraagd bij de mairie.

Verandering van bestemming van een schuur. Wil je een agrarisch gebouw gaan bewonen, verhuren of als werkplaats gebruiken, dan is dat vaak een changement de destination. De aanvraag dien je in bij de mairie: een voorafgaande verklaring als gevel en draagstructuur ongewijzigd blijven, anders een bouwvergunning.

Zelf gaan bewerken: de controle op de landbouwstructuren. Wie landbouwgrond gaat exploiteren of pachten, kan een exploitatievergunning (autorisation d'exploiter) nodig hebben in het kader van de controle op de landbouwstructuren. De aanvraag loopt via de DDT (Direction départementale des territoires) van het departement, die ook beoordeelt of je aan de voorwaarden voldoet.

Bos omzetten in open grond. Wil je bomen verwijderen om grond open te maken, dan is in de regel een voorafgaande vergunning nodig (défrichement). De aanvraag loopt eveneens via de DDT.

In welke zone van het PLU liggen de percelen en de gebouwen?
Welke toestemming zou nodig zijn voor mijn concrete plan met de schuur?
Zijn er in het verleden vergunningen afgegeven of geweigerd voor dit adres?

Laat antwoorden schriftelijk vastleggen. Een mondelinge uitleg ter plekke bij de mairie is geen toestemming.

Twijfel je over de pacht, het grondgebruik of de bestemming? Mail ons de link en in één zin wat je van plan bent. Dan zeggen we welke stukken je moet opvragen en wat de gevolgen zijn voor je plannen.

Mail ons over pacht en grondgebruik

Woning met ronde toren en omliggend groen — Bij een landgoed of boerderij met meerdere gebouwen kijk je ook naar toegang, grenzen en de ligging van de percelen.

5. Grenzen, toegang en water: wat het kadaster niet laat zien

De kadasterkaart toont de percelen, maar is geen bewijs van de exacte grenzen. Bij grond en landgoederen is een grensafpaling (bornage) door een landmeter (géomètre-expert) aan te raden, en soms noodzakelijk vóór een deling of nieuwbouw. Een paar meter verschil kan veel waard zijn, zeker bij meerdere percelen rond dezelfde boerderij.

Vraag ook naar erfdienstbaarheden: rechten van doorgang, zicht of leidingen die op de grond rusten of ten gunste ervan zijn gevestigd. Is de toegangsweg eigendom van het perceel, gedeeld met buren, of een recht van overpad? Laat dit door de notaris uit de akte en het kadaster laten bevestigen.

Water vraagt een eigen controle. Niet elk afgelegen gebouw is aangesloten op het openbare drinkwaternet; soms is een eigen put of bron in gebruik, met een eigen onderhoudsplicht en eventueel een meldings- of vergunningsplicht bij de gemeente. Gebruik je water voor beregening of veedrenking uit een beek of bron, vraag dan na of daarvoor een machtiging nodig is en of die al bestaat voor het perceel.

6. Bos: beheerdocument en vergunningen

Hoort er bos bij de boerderij, vraag dan of er een beheerdocument bestaat, zoals een plan simple de gestion (PSG), en of er al dan niet recent is gekapt. Wil je zelf bos laten kappen of omzetten, dan gelden de vergunningsregels voor défrichement hierboven. Beheerverplichtingen en eventuele steunregelingen zijn afhankelijk van de oppervlakte en ligging; laat dit per perceel navragen bij de bevoegde boseigenaarsorganisatie of de DDT.

7. Wat de aankoop werkelijk kost

Voor een bestaand pand rekenen Franse notarissen globaal met 7 à 8% aankoopkosten. Dat is een richtlijn, geen vast tarief. Het grootste deel daarvan is belasting, en die hangt af van het departement.

Overdrachtsbelasting in Dordogne, Lot en Corrèze. Sinds 1 april 2025 mogen departementen de departementale voet tijdelijk verhogen van 4,50% naar 5,00%. In de officiële tarieventabel van de belastingdienst van 1 juni 2026 staat voor Dordogne, Lot en Corrèze een departementale voet van 5,00%. Wie voor het eerst een woning koopt die zijn hoofdverblijf wordt en aan de wettelijke voorwaarden voor zo'n eerste aankoop voldoet, kan in aanmerking komen voor het verlaagde tarief van 4,50%. Of je aan die voorwaarden voldoet, beoordeelt de notaris.

Rekenvoorbeeld, geen offerte: met het departementale tarief van 5,00% komt het totale overdrachtsbelastingpercentage op ongeveer 6,3% van de koopsom; met het verlaagde tarief van 4,50% op ongeveer 5,8%. Bij een koopsom van €400.000 is dat ruwweg 25.200 € tegenover 23.200 €. Met het notarishonorarium, de inschrijvingsrechten en bijkomende formaliteiten zit het totaal dan in de buurt van de genoemde 7 à 8% — bij €400.000 ongeveer 28.000 tot 32.000 €. Financiering, eventuele makelaarskosten, aankoopbegeleiding, verhuizing en werkzaamheden zijn daarin niet begrepen. De notaris bepaalt het werkelijke bedrag voor je aankoop.

Bij landbouwgrond bestaan aparte regelingen. Voor aankopen door zittende pachters, jonge landbouwers, of in bepaalde gevallen, bestaan verlaagde tarieven voor registratierechten. Of een daarvan op je aankoop van toepassing is, beoordeelt de notaris; vraag dat actief na, want het is niet altijd zichtbaar in een offerte.

De laatste aanslag taxe foncière voor gebouwd én ongebouwd vastgoed. De aanslag wordt opgelegd aan de eigenaar op 1 januari; een verrekening over het jaar is een afspraak tussen verkoper en koper, geen automatische regel.
Een actuele kostenraming van de notaris voor dit specifieke pand.
Schriftelijke offertes voor noodzakelijke werkzaamheden, met duidelijkheid over btw.

8. Techniek, energie en riolering: wat er wél en niet wordt getest

Bij een boerderij zijn het woonhuis en de bijgebouwen niet hetzelfde dossier.

Energieprestatie (DPE). Een DPE is verplicht bij verkoop van een woning. Gebouwen die niet voor bewoning dienen, zoals een puur agrarische schuur, kunnen vrijgesteld zijn wanneer er nauwelijks energie wordt gebruikt voor verwarming, koeling of warm water voor menselijk gebruik. Voor het woondeel geldt die vrijstelling niet. Vraag bij een vrijgesteld bijgebouw naar de onderbouwing, niet alleen naar het ontbreken van een DPE.

Het volledige diagnosepakket (DDT). Bij verkoop van een woonhuis hoort een dossier met onderzoeken: elektra en gas bij oudere installaties, lood bij bouw vóór 1949, asbest bij bouwvergunning vóór 1 juli 1997, termieten in aangewezen zones, het energielabel, de staat van de niet-collectieve riolering, en risico-informatie waar van toepassing.

Riolering (SPANC). Is het pand niet op het openbare riool aangesloten, dan moet de verkoper een SPANC-rapport van minder dan drie jaar oud aan de notaris overleggen. Bij non-conformiteit moet de koper binnen één jaar na de verkoop de installatie in orde maken.

Energieaudit. Voor de verkoop van een individuele woning (maison individuelle) of een woongebouw in één eigendom met energielabel E, F of G geldt sinds 1 januari 2025 een verplichte energieaudit, naast het verplichte DPE; voor label F en G geldt dit al sinds 2023. De audit moet al bij de eerste bezichtiging worden aangeboden. Appartementen in een gemengd eigendom vallen niet automatisch onder deze verplichting — laat bijzondere eigendomssituaties, zoals een boerderij met meerdere afzonderlijke woongedeelten, per geval beoordelen.

Verzekering en aansprakelijkheid. Voor een woning buiten een appartementenvereniging is geen brandverzekering wettelijk verplicht, maar je blijft wel aansprakelijk jegens derden voor schade die van je pand uitgaat. Vraag bij een boerderij met veel gebouwen, bezoekers of verhuur naar een passende dekking.

Ockerkleurige natuurstenen villa met terras, zwembad en uitzicht — Terras, zwembad of bijgebouwen horen bij het geheel: vraag ook naar onderhoud, bestemming en de bijbehorende documenten.

Checklist: dit wil je weten vóór een bod op een boerderij of perceel

Noteer per punt het antwoord, het bewijsstuk en wat nog openstaat.

Plan: wat wil ik met de grond en met de schuren, en heb ik dat opgeschreven?
Pacht: is er een pachtovereenkomst, en wat staat er over looptijd, prijs en verlenging?
Voorkoop pachter: is schriftelijk duidelijk of de pachter zijn voorkooprecht niet zal gebruiken?
SAFER: heeft de notaris de melding gedaan, en wat is de afloop of de toepasselijke uitzondering?
Vennootschap: koop ik als persoon of via een vennootschap, en is de aanvullende melding gedaan?
Bestemming: in welke PLU-zone ligt het pand, en welk antwoord heeft de mairie gegeven op mijn plan?
Landbouwstructuren: is er een exploitatievergunning nodig als ik zelf ga bewerken of pachten?
Grond: zijn percelen, grenzen, toegang en erfdienstbaarheden duidelijk; is een grensafpaling nodig of aanwezig?
Water: is er een aansluiting op het drinkwaternet, een eigen put, en zijn er rechten of vergunningen voor gebruik?
Bos: is er bos, en zo ja, valt het onder een beheerdocument (PSG) en zijn er omzettingen nodig?
Diagnoses: heb ik het volledige diagnosepakket voor het woonhuis, en wat is wél en niet onderzocht bij de bijgebouwen?
Riolering: is het SPANC-rapport van minder dan drie jaar oud, en staat er welke werkzaamheden nodig zijn?
Kosten: heb ik een actuele notarisraming, en zijn mogelijke verlaagde landbouwregimes beoordeeld?
Verzekering: is er een offerte voor een passende dekking bij deze gebouwen en dit gebruik?

Zullen we je plannen bespreken? Mail Ruud en Natascha je woninglink of zoekwensen en je belangrijkste vragen. Ook als je nog geen woning heeft gekozen, kun je contact opnemen; Bureau Moulin vraagt de stukken op bij de makelaar, kijkt mee met pacht, bestemming en percelen, en doet de bezichtigingen zelf, binnen Dordogne, Lot en Corrèze op maximaal anderhalf uur rijden rond Brive.

Mail Ruud en Natascha