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Nach Ihrem Angebot auf ein Haus in Frankreich: Was passiert bis zur Schlüsselübergabe?

Ihr Angebot für ein Haus in Frankreich wurde angenommen. Das fühlt sich wie ein Durchbruch an, und das ist es auch — aber es ist noch nicht das Ende des Ablaufs beim Hauskauf Frankreich. Ab diesem Moment folgt eine feste Abfolge von Schritten mit eigenen Fristen und Bedingungen: der Kaufvorvertrag Frankreich, also die compromis de vente, die gesetzliche Bedenkzeit, die Finanzierungsbedingung, mögliche Vorkaufsrechte und schließlich die acte authentique beim Notar. In diesem Artikel gehen wir diese Schritte mit Ihnen durch, inklusive der offiziellen Fristen.

Wir schreiben diesen Artikel aus unserer eigenen Praxis in der Dordogne, im Lot und in der Corrèze, wo wir Käufer von der Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe begleiten. Wir geben keine persönliche Rechts- oder Steuerberatung; für die konkreten Details Ihres Kaufs ist der Notar stets die richtige Anlaufstelle.

Natursteinhaus mit blauen Fensterläden und grünem Vorgarten — Sobald Ihr Angebot angenommen ist, beginnt eine Abfolge von Schritten mit eigenen Fristen.

Haben Sie gerade ein Angebot abgegeben oder soeben erfahren, dass es angenommen wurde? Dann hilft es zu wissen, was in den kommenden Wochen von Ihnen verlangt wird.

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Ein angenommenes Angebot: Was bindet Sie schon, und was noch nicht?

Eine vom Verkäufer akzeptierte offre d'achat bedeutet bereits mehr als eine unverbindliche Absprache, weiter zu verhandeln. Sobald Sie und der Verkäufer sich über den Preis und das genaue Objekt einig sind, besteht grundsätzlich eine Einigung — auch wenn diese noch in einem unterschriebenen Vertrag ausgearbeitet werden muss. Gehen Sie also nicht davon aus, dass ein Angebot nach Unterschrift des Verkäufers folgenlos zurückgezogen werden kann. Lassen Sie sich vor Abgabe eines Angebots erklären, was noch offen ist und was nicht.

Nach dem angenommenen Angebot folgt meist ein Vorvertrag: der compromis de vente (auch promesse synallagmatique de vente genannt) oder, bei Wohnimmobilien seltener, eine promesse unilatérale de vente. Der Unterschied ist relevant: Beim compromis verpflichten sich bereits beide Parteien zum Verkauf, während bei einer promesse unilatérale nur der Verkäufer gebunden ist und der Käufer innerhalb einer vereinbarten Frist noch wählen kann — in der Regel gegen Zahlung einer indemnité d'immobilisation. In der Praxis des Hauskaufs in Frankreich ist die compromis de vente bei weitem der am häufigsten genutzte Kaufvorvertrag Frankreich.

Der compromis de vente: Was darin steht

Die compromis de vente legt den Verkauf fest: die genaue Beschreibung des Objekts, den Preis, die Zahlungsweise, das geplante Datum der acte authentique sowie die Bedingungen (conditions suspensives), unter denen der Kauf zustande kommt oder nicht — Finanzierung, manchmal eine Genehmigung, manchmal das Ergebnis einer Untersuchung. Auch die verpflichtenden technischen Dokumente zur Immobilie gehören zur Akte. Lesen Sie diesen Vertrag sorgfältig durch oder lassen Sie ihn sich erklären, bevor Sie unterschreiben: Ab der Unterschrift gelten die vereinbarten Fristen und Pflichten, mit der gesetzlichen Bedenkzeit als wichtigster Ausnahme zugunsten des Käufers.

Zehn Tage Bedenkzeit: Ab welchem Moment genau?

Ein privater Käufer einer Wohnimmobilie hat nach Unterschrift der compromis (oder promesse) eine gesetzliche Bedenkzeit von zehn Kalendertagen. Wichtig ist der Startpunkt: Bei Zustellung per Einschreiben beginnt die Frist am Tag nach der ersten Zustellung des Briefs zu laufen, nicht am Tag der Unterschrift und nicht erst, wenn Sie den Brief tatsächlich abholen. Bei persönlicher Übergabe, etwa durch den Notar, gilt ein eigener Startpunkt. Endet die Frist an einem Samstag, Sonntag oder Feiertag, verlängert sie sich bis zum nächsten Werktag. Lassen Sie sich das genaue Start- und Enddatum stets vom Notar bestätigen.

Innerhalb dieser zehn Tage können Sie als Käufer ohne Angabe von Gründen und ohne Strafe zurücktreten. Der bloße Ablauf der Bedenkzeit führt nicht zu einer Strafe: Sie sind dann schlicht an die unterschriebene Vereinbarung samt den übrigen darin enthaltenen Bedingungen gebunden. Treten Sie danach zurück, ohne dass eine vereinbarte Bedingung dies zulässt, kann das Folgen haben, etwa den Verlust der Anzahlung.

Die Anzahlung (dépôt de garantie)

Bei Unterzeichnung der compromis wird häufig eine Anzahlung verlangt, in der Praxis meist bis zu 10 % des Kaufpreises. Dieser Betrag ist keine gesetzliche Pflicht, sondern eine vertraglich vereinbarte Regelung; er wird auf das Treuhandkonto des Notars oder eines anderen bestimmten Verwahrers eingezahlt, nicht direkt an den Verkäufer. Bei Unterzeichnung der acte authentique wird dieser Betrag mit dem Kaufpreis verrechnet. Treten Sie innerhalb der gesetzlichen Bedenkzeit zurück, erhalten Sie diesen Betrag zurück. Kommt der Kauf später aufgrund einer nicht erfüllten Bedingung nicht zustande — etwa einer berechtigten Finanzierungsabsage —, sollte ebenfalls eine Rückzahlung erfolgen, sofern Sie die vereinbarten Bedingungen erfüllt haben.

Finanzierung: eine Frist von mindestens einem Monat, oft 45 bis 60 Tage

Finanzieren Sie den Kauf mit einem Darlehen, enthält die compromis in der Regel eine Finanzierungsbedingung. Die gesetzliche Mindestfrist zur Erlangung des Darlehens beträgt einen Monat; in der Praxis wird häufig eine Frist von 45 bis 60 Tagen vereinbart, abhängig von der Bank und der Komplexität des Vorgangs. Reicht diese Frist nicht aus und liegt tatsächlich eine Ablehnung der Bank vor — passend zu den im Vertrag vereinbarten Bedingungen wie Darlehensbetrag, Höchstzins und Anzahl der Anträge —, können Sie kostenlos zurücktreten. Eine vorläufige Machbarkeitseinschätzung der Bank ist etwas anderes als ein endgültiges Darlehensangebot; berücksichtigen Sie dies bei Ihrer Planung.

Landhaus mit rundem Turm und parkähnlichem Rasen — Zwischen der compromis und der acte authentique laufen Finanzierung, Untersuchungen und mögliche Vorkaufsrechte parallel.

Stecken Sie mitten in dieser Phase und fragen sich, wie die Fristen in Ihrem Fall genau verlaufen? Schicken Sie uns gern Ihre Frage.

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Vorkaufsrechte: DPU und SAFER können die Frist verlängern

Neben der Finanzierung können auch Vorkaufsrechte die Planung beeinflussen. Der Notar unterrichtet die Gemeinde in bestimmten Fällen im Zusammenhang mit dem droit de préemption urbain (DPU): Die Gemeinde kann dann innerhalb einer festen Frist beschließen, die Immobilie selbst zum vereinbarten Preis zu kaufen. Bei landwirtschaftlichen Flächen und bestimmten ländlichen Eigentümern kann zudem ein Vorkaufsrecht der SAFER greifen, mit eigenem Verfahren und möglicher Preisrevision. Das sind keine automatischen Verzögerungen bei jeder Immobilie, wohl aber Schritte, die der Notar routinemäßig prüft und die, falls zutreffend, Zeit zum Ablauf hinzufügen.

Untersuchungen und das technische Dossier durchgehen

Während die Finanzierung läuft, werden auch die technischen Unterlagen geprüft und bei Bedarf ergänzt. Diese sind Teil des dossier de diagnostic technique (DDT): eine Sammlung verpflichtender technischer Untersuchungen, keine Wertermittlung und keine vollständige Bauzustandsprüfung. Welche Bestandteile nötig sind, hängt von der Immobilie ab:

DPE (Energieausweis): Ein DPE von vor dem 1. Juli 2021 ist 2026 nicht mehr gültig; DPEs ab diesem Datum sind grundsätzlich zehn Jahre gültig.
Energieaudit: Pflicht beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder eines Gebäudes in Alleineigentum mit Energieklasse E, F oder G; die Pflicht für Klasse E gilt seit dem 1. Januar 2025.
SPANC-Bericht: Bei einer individuellen Abwasserreinigung (fosse septique) darf dieser Bericht bei der acte authentique nicht älter als drei Jahre sein; ist eine Nachbesserung nötig, hat der Käufer danach in der Regel ein Jahr Zeit, diese durchzuführen.
État des risques: nicht älter als sechs Monate, wo dieses Dokument vorgeschrieben ist, und zu aktualisieren, wenn sich die Situation bis zur Unterzeichnung geändert hat.
Katasterdaten und gegebenenfalls ein procès-verbal de bornage: nützlich bei Grundstücken oder einem Anwesen, um genau zu verstehen, was verkauft wird; eine Grenzvermessung durch einen géomètre-expert ist nicht bei jedem Verkauf verpflichtend.

Fordern Sie die vollständigen Berichte an, einschließlich der Teile, die nicht beurteilt werden konnten, und lassen Sie Unklarheiten vom Notar oder einem zuständigen Sachverständigen erklären.

Taxe foncière: Verrechnung ist Gewohnheit, keine gesetzliche Pflicht

Eine Frage, die oft gestellt wird: Wer zahlt die taxe foncière im Jahr des Verkaufs? Steuerlich bleibt derjenige, der am 1. Januar dieses Jahres Eigentümer ist, für das gesamte Jahr steuerpflichtig. In der Praxis vereinbaren Käufer und Verkäufer oft untereinander eine anteilige Verrechnung in der acte authentique; das ist eine vertragliche Gewohnheit, keine gesetzliche Pflicht, und ändert nichts daran, wer den Steuerbescheid vom Finanzamt erhält. Die taxe d'habitation ist seit der Abschaffung für Hauptwohnsitze nur noch bei einem Zweitwohnsitz relevant, und auch dort zählt die Situation am 1. Januar.

Die acte authentique: unterschreiben, bezahlen, Schlüssel

Bei der acte authentique beim Notar wird der Kauf endgültig. Der Notar verliest die Urkunde oder lässt sie Ihnen vorab zukommen; beherrschen Sie die französische Sprache nicht ausreichend, organisieren Sie rechtzeitig einen vereidigten Dolmetscher. Vor der Unterzeichnung überweisen Sie den restlichen Kaufpreis und die Kaufnebenkosten auf das Treuhandkonto des Notars; dieses Geld wird am Tag der Unterzeichnung an den Verkäufer weitergeleitet, sobald die Urkunde unterschrieben ist. Nach der Unterzeichnung erhalten Sie die Schlüssel, sofern in der compromis keine andere Übergabevereinbarung getroffen wurde.

Die Eigentumsübertragung wird anschließend vom Notar im Kataster eingetragen; das ist ein Verwaltungsvorgang, der nach der Unterzeichnung meist noch einige Wochen bis Monate dauert, ohne dass dies Ihr Eigentum oder die Schlüsselübergabe beeinflusst.

Ockerfarbene Villa mit Terrasse, Pool und Blick über ein Tal — Nach Unterzeichnung der acte authentique erhalten Sie die Schlüssel; die Katastereintragung folgt verwaltungstechnisch später.

Zeitleiste: vom Angebot bis zu den Schlüsseln

Angebot abgegeben und vom Verkäufer angenommen.
Erstellung und Unterzeichnung der compromis de vente, mit Anzahlung auf das Treuhandkonto.
Zehn Kalendertage gesetzliche Bedenkzeit für den Käufer, ab dem Tag nach ordnungsgemäßer Zustellung.
Prüfung der Vorkaufsrechte (DPU, gegebenenfalls SAFER) durch den Notar.
Abschluss der Finanzierung, in der Regel innerhalb von 45 bis 60 Tagen, bei einem gesetzlichen Minimum von einem Monat.
Fertigstellung und Prüfung des technischen Dossiers sowie weiterer verpflichtender Unterlagen.
Unterzeichnung der acte authentique: Zahlung über den Notar, Schlüsselübergabe.
Eintragung der Eigentumsübertragung im Kataster (verwaltungstechnisch, nach der Unterzeichnung).

Checkliste für diese Phase

Wissen Sie genau, an welchem Tag Ihre zehntägige Bedenkzeit endet?
Enthält die compromis eine Finanzierungsbedingung mit einer Frist und Bedingungen, die zu Ihrem Vorgang passen?
Ist klar, wohin Ihre Anzahlung geht und wann sie zurückerstattet wird, falls eine Bedingung nicht erfüllt wird?
Haben Sie geprüft, ob ein Vorkaufsrecht (DPU oder SAFER) zutreffen könnte und was das für die Planung bedeutet?
Sind alle Bestandteile des technischen Dossiers (DPE, gegebenenfalls Energieaudit, SPANC-Bericht, état des risques) vorhanden und gültig?
Wissen Sie, wer die taxe foncière in diesem Jahr steuerlich schuldet, und was vertraglich über eine Verrechnung vereinbart wurde?
Haben Sie, falls nötig, einen Dolmetscher für die acte authentique organisiert?
Wissen Sie, wie und wann Sie den restlichen Betrag an den Notar überweisen?

Befinden Sie sich in dieser Phase und möchten Sie Ihre Situation mit uns besprechen, bevor Sie den nächsten Schritt gehen?

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