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Kaufnebenkosten in Frankreich: Was zahlen Sie wirklich?

Der Angebotspreis ist nicht alles

Deutsche, Schweizer und österreichische Käufer suchen schnell nach den tatsächlichen Kaufnebenkosten in Frankreich und stoßen dabei auf den Begriff "frais de notaire" (Notarkosten). Diese Bezeichnung ist irreführend: Der größte Teil dieses Betrags ist kein Honorar des Notars, sondern Steuer, die der Notar im Auftrag des Staates, des Départements und der Gemeinde einzieht.

Im Folgenden erklären wir Schritt für Schritt, woraus diese Kosten bestehen, welche Sätze 2025–2026 in Dordogne, Lot und Corrèze gelten, und welche Ausgaben nach der Beurkundung noch hinzukommen. Mit einem Rechenbeispiel, das Sie selbst nachrechnen können.

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Die Notarkosten: 7 bis 8 % bei Bestandsimmobilien

Für eine Bestandsimmobilie nennen die französischen Notare selbst etwa 7 bis 8 % des Kaufpreises als allgemeine Orientierung für die Kaufnebenkosten. [1] Das ist weder ein fester Satz noch eine garantierte Obergrenze: Der tatsächliche Betrag hängt vom Preis, vom Département und von Ihrer Situation als Käufer ab. Bei Neubauten liegt dieser Prozentsatz deutlich niedriger, bei etwa 2 bis 3 %, da dann ein ermäßigter Steuersatz gilt. [1] Eine junge Immobilie, die von einer Privatperson weiterverkauft wird, fällt nicht automatisch unter diesen ermäßigten Satz: Entscheidend ist die steuerliche Einordnung der Transaktion, nicht allein das Baujahr.

Diese Kosten trägt grundsätzlich der Käufer. [2] Sie bestehen aus vier Bestandteilen:

Die taxe de publicité foncière (Grunderwerbsteuer, droits de mutation): der größte Teil. Sie setzt sich aus einer Départementssteuer, einer Gemeindesteuer von 1,20 % und einer staatlichen Erhebungsgebühr ("frais d'assiette et de recouvrement" von 2,37 % des Départementsanteils) zusammen. [3]
Die contribution de sécurité immobilière: 0,10 % des Kaufpreises, mindestens 15 €. [3]
Das gesetzliche Notarhonorar (émolument): ein per Dekret festgelegter, degressiver Satz (je höher der Preis, desto niedriger der Satz je Stufe), zuzüglich Mehrwertsteuer. Dieser Tarif ist bei jedem Notar gleich, wobei auf den Anteil über 100.000 € unter bestimmten Voraussetzungen ein Nachlass gewährt werden darf, sodass die Gesamtrechnung dennoch variieren kann. [4]
Die débours (Auslagen): Beträge, die der Notar für Sie vorstreckt, etwa für Katasterauskünfte, behördliche Unterlagen oder einen Vermessungsingenieur. Sie variieren je nach Vorgang. [1]

Départementssätze 2025–2026: Dordogne, Lot und Corrèze

Seit dem Haushaltsgesetz 2025 dürfen die Départements ihren Anteil an der taxe de publicité foncière vorübergehend von 4,50 % auf maximal 5,00 % anheben, gültig vom 1. April 2025 bis zum 31. März 2028. [5] Diese Erhöhung gilt nicht, wenn der Käufer einen Erstkauf seines Hauptwohnsitzes tätigt; in diesem Fall bleibt der Satz bei maximal 4,50 %. [5] Ob diese Ausnahme auf Ihre Situation zutrifft, hängt vom Einzelfall ab – lassen Sie dies vom Notar prüfen.

Laut der offiziellen Tabelle der französischen Steuerbehörde, aktualisiert zum 1. Juni 2026, haben alle drei Départements unseres Arbeitsgebiets den erhöhten Satz eingeführt:

Dordogne (24): Départementssatz 5,00 % (4,50 % bei Erstkauf eines Hauptwohnsitzes). [6]
Lot (46): Départementssatz 5,00 % (4,50 % bei Erstkauf eines Hauptwohnsitzes). [6]
Corrèze (19): Départementssatz 5,00 % (4,50 % bei Erstkauf eines Hauptwohnsitzes). [6]

Zusammen mit der Gemeindesteuer von 1,20 %, der staatlichen Erhebungsgebühr von 2,37 % auf den Départementsanteil und der contribution de sécurité immobilière ergibt die gesamte taxe de publicité foncière bei diesem erhöhten Satz rund 6,3 % des Kaufpreises. [3] Rechnen Sie das Notarhonorar und die Auslagen hinzu, und Sie kommen auf das bekannte Gesamtergebnis von etwa 7 bis 8 %.

Gepflegtes Natursteinhaus mit blauen Fensterläden und grünem Vorgarten — Jede Immobilie und jedes Département hat einen eigenen Satz; lassen Sie den genauen Betrag vom Notar berechnen.

Rechenbeispiel: eine Immobilie für 400.000 €

Angenommen, Sie kaufen eine Bestandsimmobilie in der Dordogne für 400.000 €, nicht als Erstkauf eines Hauptwohnsitzes. Eine beispielhafte Aufschlüsselung sieht so aus:

Taxe de publicité foncière (rund 6,3 % beim erhöhten Satz): etwa 25.200 €
Notarhonorar nach der gesetzlichen degressiven Tabelle, inklusive Mehrwertsteuer: etwa 4.300 bis 5.500 €, je nach eventuellem Nachlass
Auslagen (Kataster, behördliche Unterlagen, ggf. Vermessung): üblicherweise 800 bis 1.500 €
Gesamte Kaufnebenkosten: etwa 28.000 bis 32.000 €, also 7 bis 8 % des Kaufpreises

Dies ist ein Rechenbeispiel, kein Angebot: Der Notar berechnet den genauen Betrag für Ihren Kauf anhand des endgültigen Preises, des Départements und Ihrer Situation als Käufer. Finanzierungskosten, eine etwaige Kaufbegleitung, Umzug und Renovierungsarbeiten sind darin nicht enthalten.

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Wer zahlt die Maklerprovision?

In Frankreich muss ein Inserat in der Regel klar angeben, wer die Maklerprovision trägt: Bei "honoraires charge acquéreur" zahlt der Käufer diese Provision zusätzlich zum Nettopreis für den Verkäufer, bei "honoraires charge vendeur" ist die Provision bereits im angezeigten Preis enthalten. [7] Beide Beträge müssen im Inserat und im Maklervertrag zwischen Verkäufer und Makler stehen. [7] [8] Prüfen Sie bei jeder Immobilie, die Sie ernsthaft in Erwägung ziehen, wie sich der angezeigte Preis zusammensetzt, damit Sie die Provision nicht versehentlich doppelt einrechnen.

Das technische Dossier (DDT) ist keine Wertermittlung

Beim Verkauf stellt der Eigentümer ein dossier de diagnostic technique (DDT) zur Verfügung. Dabei handelt es sich um eine Sammlung verpflichtender technischer Untersuchungen – etwa Energieausweis (DPE), Blei, Asbest, Termiten in ausgewiesenen Gebieten, Gas- und Elektroinstallationen sowie Risikoinformationen –, die über den Zustand bestimmter Teile der Immobilie Auskunft geben. [9] Das DDT ist keine Wertermittlung und kein vom Notar festgelegter Wert, und auch keine vollständige bautechnische Begutachtung von Dach, Fundament oder Tragwerk. [9] Bei Zweifeln am baulichen Zustand sollten Sie einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen.

Grundsteuer (taxe foncière): Wer zahlt was nach der Beurkundung?

Ein verbreiteter Irrtum ist, dass der Käufer ab dem Datum der Urkunde selbst die taxe foncière zahlt. Steuerlich ist das nicht der Fall: Der Eigentümer am 1. Januar des Steuerjahres bleibt für die gesamte Jahresrechnung steuerpflichtig, auch wenn die Immobilie später im Jahr verkauft wird. [10] Käufer und Verkäufer können in der notariellen Urkunde eine private Aufteilung anteilig zur Besitzdauer (prorata temporis) vereinbaren; dies ist eine private Regelung und ändert nichts daran, wer gegenüber der Finanzverwaltung gesetzlich steuerpflichtig bleibt. [10] [11] Lassen Sie diese Aufteilung ausdrücklich in der Urkunde festhalten, wenn Sie sie wünschen.

Die taxe d'habitation ist für Hauptwohnsitze abgeschafft, kann aber bei einem Zweitwohnsitz noch gelten; auch hier zählt die Situation am 1. Januar.

Ockerfarbene Steinvilla mit Terrasse, Pool und Blick ins Tal — Nach der Beurkundung kommen Posten wie Versicherung, eventuelle Arbeiten und die Konformität der Abwasseranlage hinzu.

Kosten nach der Beurkundung: Versicherung, Arbeiten und Abwasser

Sobald die Urkunde unterzeichnet ist, laufen weitere Kosten außerhalb der 7 bis 8 % weiter:

Wohngebäudeversicherung (assurance habitation): eine gewöhnliche Gebäude- und Hausratversicherung, vergleichbar mit der, die Sie von zu Hause kennen. Das ist etwas anderes als die Bauversicherung unten.
Assurance dommages-ouvrage: eine verpflichtende, spezifische Versicherung für alle, die bestimmte unter diese Regelung fallende Bauarbeiten durchführen lassen; sie ersetzt nicht die gewöhnliche Wohngebäudeversicherung. [12] Lassen Sie für jedes geplante Vorhaben prüfen, ob diese Versicherung erforderlich ist.
Renovierungsarbeiten: Holen Sie vor einem Angebot schriftliche Kostenvoranschläge ein, mit Klarheit über Mehrwertsteuer und Leistungsumfang. Einen offiziellen Rücklagenprozentsatz für unvorhergesehene Kosten gibt es nicht; betrachten Sie eine etwaige Marge als eigene vorsichtige Schätzung, nicht als feste Regel.
Abwasseranlage (SPANC): Bei einer Immobilie ohne Anschluss an die öffentliche Kanalisation muss der Prüfbericht der nicht-kollektiven Abwasseranlage bei der Unterzeichnung der Urkunde weniger als drei Jahre alt sein. [13] Besteht eine Mängelfeststellung mit Nachbesserungspflicht, hat der Käufer ab der Urkunde grundsätzlich ein Jahr Zeit, die Anlage in Ordnung zu bringen; holen Sie vorab ein Angebot eines Fachbetriebs ein und besprechen Sie die Kostenverteilung mit dem Verkäufer. [13]
Kosten im Zusammenhang mit einer Finanzierung: Ein französisches Darlehen bringt eigene Registrierungs- und Bankkosten mit sich, unabhängig von den Kaufnebenkosten der Immobilie selbst.

Checkliste: Kosten, die Sie vor einem Angebot kennen sollten

Habe ich vom Notar eine aktuelle Schätzung für diese Immobilie, dieses Département und meine Situation?
Ist klar, ob der angezeigte Preis die Maklerprovision enthält, und wer sie zahlt?
Fällt dieser Kauf unter den normalen Satz (rund 5 % Département) oder, bei Erstkauf eines Hauptwohnsitzes, unter den ermäßigten Satz?
Habe ich schriftliche Kostenvoranschläge für notwendige Arbeiten, inklusive Mehrwertsteuer?
Ist das DDT vollständig, und habe ich verstanden, dass es keine Wertermittlung und keine bautechnische Begutachtung ist?
Habe ich den letzten Grundsteuerbescheid gesehen, und ist eine vereinbarte Aufteilung mit dem Verkäufer in der Urkunde festgehalten?
Gibt es einen SPANC-Bericht, der weniger als drei Jahre alt ist, und wurden nötige Arbeiten und Kosten besprochen?
Habe ich an die Wohngebäudeversicherung gedacht und, bei Bauvorhaben, an eine mögliche dommages-ouvrage-Versicherung?

Möchten Sie diese Kosten für Ihre persönliche Situation durchrechnen und besprechen lassen?

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