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Ein Haus in Frankreich verkaufen: von der Vorbereitung bis zur Schlüsselübergabe

Wer ein Haus in Frankreich verkaufen möchte, tut das meist nur wenige Male im Leben. Kein Wunder also, dass der Weg — vom Angebotspreis bis zum Notar — weniger vertraut wirkt als in den Niederlanden oder Belgien. Die großen Linien sind überall gleich: ein ehrlicher Preis, ein vollständiges Dossier, eine gute Präsentation und ernsthaft interessierte Käufer. Doch die französische Reihenfolge, die Fristen und die Pflichtdokumente unterscheiden sich an Punkten, die den Unterschied zwischen einem reibungslosen Verkauf und monatelangem Warten ausmachen.

Dieser Artikel führt Sie durch die Schritte, die Sie durchlaufen, wenn Sie Ihre Immobilie in Frankreich verkaufen: von der ersten Vorbereitung bis zu dem Tag, an dem Sie beim Notar unterschreiben. Mit konkreten Dokumenten, aktuellen Regeln und einer Checkliste, mit der Sie selbst prüfen können, wo Sie stehen.

Fragen Sie sich, wo Sie bei Ihrer eigenen Immobilie anfangen sollen? Erzählen Sie uns kurz, um welche Immobilie es geht und welches Timing Sie im Sinn haben.

1. Beginnen Sie mit einem realistischen Angebotspreis

Der Angebotspreis bestimmt weitgehend, wie schnell und zu welchem Preis eine Immobilie verkauft wird. Ein Haus, das über dem Markt angeboten wird, bleibt oft lange stehen und wird am Ende, nach monatelangem Verhandeln, mitunter sogar niedriger verkauft, als wenn es von Anfang an realistisch eingepreist gewesen wäre. Wir stützen unsere Preisempfehlung auf aktuelle, vergleichbare Verkäufe in der Dordogne, im Lot und in der Corrèze sowie auf Zustand, Lage und Besonderheiten Ihrer Immobilie — nicht auf das, was Sie gerne erzielen möchten, oder auf einen allgemeinen landesweiten Trend.

Ein gut begründeter Preis ist auch ein Signal an den Käufer und dessen Notar: Dieses Dossier ist durchdacht. Das spart später im Prozess Verhandlungszeit.

2. Stellen Sie das technische Dossier (DDT) rechtzeitig zusammen

Beim Verkauf einer Immobilie in Frankreich stellen Sie ein dossier de diagnostic technique (DDT) zusammen: ein Bündel verpflichtender technischer Untersuchungen, das zum Vorvertrag und zum notariellen Akt gehört. Das DDT ist keine Wertermittlung und keine vollständige bautechnische Prüfung — es beschreibt, was die Prüfer jeweils innerhalb ihres eigenen Untersuchungsbereichs festgestellt haben. Welche Untersuchungen genau erforderlich sind, hängt vom Alter, der Lage und den Installationen Ihrer Immobilie ab. [1]

• DPE (Energieausweis): bei jedem Verkauf verpflichtend. Ein ab dem 1. Juli 2021 ausgestellter DPE ist grundsätzlich zehn Jahre gültig; ein DPE von vor diesem Datum ist nicht mehr gültig. [2]
• Energieaudit: seit dem 1. Januar 2025 verpflichtend beim Verkauf einer maison individuelle (nicht zwingend freistehend) mit Energieklasse E, F oder G, verfügbar ab der ersten Besichtigung. [3]
• État des risques: Informationen zu natürlichen, technologischen und sonstigen Risiken sowie, falls zutreffend, zu Bodenverunreinigungen. Bei der ersten Besichtigung bereitzustellen, sofern diese stattfindet, und bei der Unterzeichnung nicht älter als sechs Monate; bei Änderung der Situation zu aktualisieren. [4]
• SPANC-Bericht: verpflichtend bei einer Immobilie mit individueller Abwasserreinigung (fosse septique). Darf beim Notarakt nicht älter als drei Jahre sein. Werden Mängel festgestellt, muss der Käufer diese grundsätzlich innerhalb eines Jahres nach dem Notarakt beheben lassen — häufig Gegenstand der Preisverhandlung. [5]
• Je nach Immobilie können unter anderem Untersuchungen auf Blei, Asbest, Termiten sowie Gas- und Elektroinstallationen verpflichtend sein.

Wir lassen dieses Dossier vor der ersten Besichtigung prüfen, damit keine Untersuchung fehlt, wenn ein interessierter Käufer unterschreiben möchte.

3. Bringen Sie den Rest Ihrer Unterlagen in Ordnung

Neben dem DDT fordern Notar und Käufer weitere Unterlagen an. Je vollständiger dieses Dossier bei der ersten Besichtigung ist, desto glaubwürdiger wirkt Ihre Immobilie und desto weniger Verzögerungen entstehen später.

• Die Eigentumsurkunde (titre de propriété) Ihrer Immobilie.
• Genehmigungen und Rechnungen für durchgeführte Umbauten oder Anbauten, samt zugehöriger déclaration préalable oder permis de construire.
• Der SPANC-Bericht (bei einer fosse septique) und Nachweise über eventuell bereits durchgeführte Reparaturarbeiten.
• Der letzte Bescheid der taxe foncière.
• Bei Miteigentum (copropriété): die Teilungsordnung, die aktuellen Protokolle der Eigentümerversammlung und die Höhe der laufenden Kosten.
• Katasterdaten und, sofern vorhanden, ein bestehendes procès-verbal de bornage der Grundstücksgrenzen.
• Bei landwirtschaftlich genutztem oder verpachtetem Grund: der laufende Pachtvertrag und Informationen zur tatsächlichen Nutzung.

4. Eine Präsentation, die der Immobilie gerecht wird

Gute Fotografie und ein Film, der die Immobilie so zeigt, wie sie ist — das Licht, die Räume, das Grundstück ringsum — ziehen Käufer an, die ernsthaft interessiert sind. Wir zeigen, was tatsächlich vorhanden ist, nicht, was eine Immobilie eines Tages werden könnte. Drohnenaufnahmen setzen wir nur bei einem Alleinauftrag ein. Ein offenes und ehrliches Dossier, kombiniert mit einer klaren Präsentation, spart Zeit bei der Besichtigung selbst: Käufer kommen besser vorbereitet.

Unsicher beim Timing oder darüber, was vor der ersten Besichtigung noch zu erledigen ist? Schicken Sie uns Ihre Fragen zum Dossier, wir denken mit Ihnen mit.

5. Käufer erreichen, in Frankreich und darüber hinaus

Eine Immobilie mit Charakter in der Dordogne, im Lot oder in der Corrèze spricht sowohl französische Käufer als auch Käufer aus den Niederlanden, Belgien, Deutschland und anderen Ländern an. Wir erreichen diese Käufer über gezieltes Marketing und unser Netzwerk und begleiten die Besichtigungen selbst — mit einem festen Ansprechpartner von der ersten Frage bis zur Schlüsselübergabe. So wissen Sie stets, wer zu Besuch war und wie die Reaktion ausfiel.

6. Vom Angebot zum compromis de vente

Nehmen Sie ein Angebot an, folgt in der Regel der compromis de vente: der vorläufige Kaufvertrag mit Preis, Objekt und aufschiebenden Bedingungen, etwa einem Finanzierungsvorbehalt. Ab der ordnungsgemäßen Mitteilung hat ein nicht-professioneller Käufer eine gesetzliche Bedenkzeit von zehn Kalendertagen; innerhalb dieser Frist kann der Käufer ohne Vertragsstrafe vom Kauf zurücktreten. Fällt das Fristende auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, verschiebt es sich auf den nächsten Werktag. [6]

Ist ein Finanzierungsvorbehalt vereinbart, gilt dafür eine eigene, im Vertrag festgelegte Frist mit einem gesetzlichen Mindestzeitraum von einem Monat. Service-public.fr nennt 45 bis 60 Tage als übliche Frist zur Erlangung eines Darlehens; dies ist keine feste gesetzliche Frist und auch nicht automatisch der Übergabetermin. Dieser wird gesondert vereinbart und hängt unter anderem von den notariellen Prüfungen ab. [7]

7. Die acte authentique: der Verkauf wird endgültig

Erst mit der Unterzeichnung der acte authentique beim Notar wird der Verkauf endgültig, und Sie erhalten den Erlös, nach Abzug einer eventuellen Hypothekenablösung und der vom Käufer gezahlten Notarkosten. Der Notar prüft vorab unter anderem die Eigentumsurkunde, etwaige Vorkaufsrechte (etwa der SAFER bei bestimmten ländlichen Grundstücken) und die Vollständigkeit des Dossiers.

Die taxe foncière bleibt für das gesamte laufende Jahr von demjenigen geschuldet, der am 1. Januar dieses Jahres Eigentümer war — auch wenn Sie im Laufe des Jahres verkaufen. Käufer und Verkäufer können im Notarakt eine anteilige Verrechnung vereinbaren, doch das ändert nichts daran, wer steuerlich pflichtig ist. Die taxe d'habitation wurde für Hauptwohnsitze abgeschafft; für Zweitwohnsitze kann sie weiterhin gelten, ebenfalls auf Grundlage der Situation am 1. Januar. [8, 9]

8. Plus-value: Was zahlen Sie auf den Gewinn?

Verkaufen Sie Ihren Hauptwohnsitz (résidence principale), ist der Wertzuwachs (plus-value) vollständig von der Steuer befreit, sofern die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs tatsächlich Ihr gewöhnlicher und tatsächlicher Wohnsitz ist oder es bis kurz vor dem Verkauf war. [10]

Verkaufen Sie eine Zweitwohnung, ist die plus-value grundsätzlich steuerpflichtig: 19 % Einkommensteuer zuzüglich 17,2 % Sozialabgaben auf den Gewinn. Je länger Sie Eigentümer waren, desto größer die anwendbare Ermäßigung (abattement pour durée de détention): Bei der Einkommensteuer sind Sie nach 22 Jahren Besitz vollständig befreit, bei den Sozialabgaben nach 30 Jahren. [11]

Sind Sie nicht steuerlich in Frankreich ansässig, gelten für die plus-value dieselben Berechnungsregeln und Sätze wie für in Frankreich ansässige Personen. Bei Verkäufen über 150.000 € müssen Sie in den meisten Fällen einen zugelassenen Steuervertreter benennen, es sei denn, Sie wohnen in der EU, in Island oder Norwegen, oder die Immobilie ist aufgrund der Besitzdauer bereits vollständig befreit. Der Notar regelt dies mit Ihnen vor dem Notarakt. [12]

Dies sind allgemeine Regeln; Ihre persönliche Situation — Zusammensetzung des Haushalts, Nutzung der Immobilie, frühere Verkäufe — kann das Ergebnis beeinflussen. Lassen Sie die Berechnung für Ihr Dossier vom Notar oder einem Steuerberater vornehmen.

Checkliste für den Verkäufer

Gehen Sie diese Liste vor der ersten Besichtigung durch.

• Basiert der Angebotspreis auf aktuellen, vergleichbaren Verkäufen in der Umgebung?
• Ist Ihr DPE gültig (ausgestellt ab dem 1. Juli 2021)?
• Liegt das Energieaudit vor, falls Ihre Immobilie die Energieklasse E, F oder G hat?
• Ist der état des risques aktuell und nicht älter als sechs Monate?
• Ist der SPANC-Bericht jünger als drei Jahre, und ist klar, welche Mängel vorliegen?
• Sind Genehmigungen und Rechnungen für Umbauten vollständig?
• Haben Sie den letzten Bescheid der taxe foncière und, bei Miteigentum, das letzte Protokoll griffbereit?
• Wissen Sie, ob Ihre Immobilie für die plus-value als Hauptwohnsitz gilt oder ob Sie als Zweitwohnsitz Steuern schulden?
• Wer begleitet die Besichtigungen und bleibt Ihr fester Ansprechpartner bis zum Notar?

Möchten Sie Ihre Situation besprechen, bevor Sie weitermachen? Erzählen Sie uns von Ihrer Immobilie, Ihrem Dossier und Ihrem Timing — wir denken unverbindlich mit Ihnen mit.

Quellen

1. Service Public — verpflichtende technische Untersuchungen beim Verkauf (DDT) (geprüft am 15. Oktober 2026)
2. Service Public — DPE, Gültigkeit und Aktualisierung (geprüft am 15. Oktober 2026)
3. Ministère de la Transition écologique — verpflichtendes Energieaudit (geprüft am 15. Oktober 2026)
4. Service Public — état des risques beim Verkauf (geprüft am 15. Oktober 2026)
5. Service Public — SPANC-Bericht und Frist für Mängelbehebung (geprüft am 15. Oktober 2026)
6. Service Public — compromis de vente und gesetzliche Bedenkzeit (geprüft am 15. Oktober 2026)
7. Service Public — Finanzierungsvorbehalt im Kaufvertrag (geprüft am 15. Oktober 2026)
8. impots.gouv.fr — taxe foncière bei Kauf oder Verkauf im Laufe des Jahres (geprüft am 15. Oktober 2026)
9. Service Public — taxe d'habitation für Zweitwohnsitze
10. impots.gouv.fr — steuerbefreite plus-values (Hauptwohnsitz) (geprüft am 15. Oktober 2026)
11. impots.gouv.fr — plus-value, Berechnung und Befreiung nach Besitzdauer (geprüft am 15. Oktober 2026)
12. impots.gouv.fr — Steuervertreter beim Verkauf durch Nicht-Ansässige (geprüft am 15. Oktober 2026)