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Eine Luxusvilla in Frankreich kaufen: was zum Angebotspreis hinzukommt

Der schönste Teil der Anzeige ist selten die ganze Geschichte

Ein Natursteinhaus mit Pool, einer großen Terrasse und Blick über die Hügel. Wer eine Luxusimmobilie in Frankreich kaufen möchte, findet solche Häuser in der Dordogne, im Lot und in der Corrèze — und sieht sofort, warum sie reizvoll sind.

Doch der Angebotspreis ist nicht der gesamte Betrag. Wer eine Villa kaufen Frankreich mit Pool, Gästehaus, viel Terrasse und Grundstück ins Auge fasst, dem kommen Posten hinzu, die bei einem gewöhnlichen Haus entfallen: Pflicht zur Poolsicherung, Unterhalt von Terrasse und Garten, jährliche Steuer auf einen Zweitwohnsitz, möglicherweise Vermögensteuer, und die Frage, ob und wie vermietet werden darf.

Dieser Artikel fasst die Prüfungen und die offiziellen französischen Regeln zusammen, die zu einem hochwertigen Haus gehören. Nicht, um es kompliziert zu machen, sondern damit Sie wissen, was Sie wirklich kaufen — und was dies nach dem Kauf jährlich verlangt.

Luxuriöse Natursteinvilla mit Terrasse, Liegestühlen und eingelassenem Pool, mit Blick über sanfte Hügel — Terrasse und Pool gehören zum Gesamtbild. Sicherung, Unterhalt und Vermietungsregeln stehen in den Unterlagen, nicht auf dem Foto.

Haben Sie ein Haus mit Pool, Gästehaus oder viel Außenfläche im Blick? Mailen Sie uns den Link zur Immobilie und Ihre wichtigste Frage. Wir prüfen dann, was dieses Haus über den Angebotspreis hinaus verlangt.

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1. Worauf bei einem hochwertigen Haus zu achten ist

Bewerten ist Sache eines Notars oder Gutachters, nicht eines Anzeigenfotos. Bei einer maison de prestige lohnt es sich, vorab eine nüchterne Liste zu erstellen, was tatsächlich zum Anwesen gehört und was Sie dazu anfordern können.

Was ist tatsächlich vorhanden? Pool, Terrasse, Gästehaus oder Gîte, Scheune, Garage, Tor, Beregnung, Beleuchtung, Einzäunung. Notieren Sie je Element Baujahr, Zustand und zugehörige Unterlagen.
Gibt es Genehmigungen und Abnahmeunterlagen? Ein Pool, ein Nebengebäude oder eine Veranda erfordert in Frankreich oft eine Genehmigung. Fragen Sie nach der Genehmigung und der Fertigstellungsbestätigung (déclaration attestant l'achèvement).
Was wurde instand gehalten? Angebote, Rechnungen und Garantien für Dach, Fassade, Poolanlage, Heizung und Geländearbeiten.
Was auf dem Foto nicht zu sehen ist. Wasserzu- und -ablauf, Abwasserentsorgung, Elektrokapazität, Internetanbindung an der genauen Adresse und der Zufahrtsweg.

Fragen Sie bei einem großen Grundstück nicht nur nach der Quadratmeterzahl, sondern nach der Gestaltung: Rasen, Bepflanzung, Terrassen, Hanglagen, Bäume und Wasser. Jedes Element verlangt einen anderen Unterhalt und damit ein anderes Budget.

2. Den gesamten Kaufpreis durchrechnen

Für ein bestehendes Haus rechnen die französischen Notare allgemein mit 7 bis 8 % Kaufnebenkosten als Richtwert, kein fester Satz. [1]

Grunderwerbsteuer in Dordogne, Lot und Corrèze. Departements dürfen den departementalen Satz seit dem 1. April 2025 vorübergehend von 4,50 % auf 5,00 % anheben, bis einschließlich 31. März 2028. [2] In der offiziellen Satztabelle der französischen Steuerbehörde (aktualisiert am 1. Juni 2026) steht für Dordogne, Lot und Corrèze ein departementaler Satz von 5,00 %. [3] Zusammen mit den übrigen, kleineren Bestandteilen ergibt sich damit ein Gesamtregistrierungssatz von rund 6,32 % des Kaufpreises für Käufer, die bereits eine Immobilie besitzen, gegenüber rund 5,81 %, wenn der ermäßigte Satz von 4,50 % gilt. [4]

Dieser ermäßigte Satz von 4,50 % gilt nur unter Bedingungen, für Erstkäufer eines eigenen Hauptwohnsitzes; es handelt sich nicht um einen allgemeinen Nachlass für jeden Käufer eines Zweit- oder Ferienhauses. Lassen Sie den Notar im Einzelfall prüfen, ob Sie die Voraussetzungen erfüllen. [4]

Rechenbeispiel, kein Angebot: bei einem Kaufpreis von 600.000 € sind 6,32 % etwa 37.920 € an Grunderwerbsteuer; bei 5,81 % sind es etwa 34.860 €. Mit dem gesetzlichen Notarhonorar und den zusätzlichen Formalitäten liegt der Gesamtbetrag in der Regel in der Nähe der genannten 7 bis 8 %, bei 600.000 € also grob 42.000 bis 48.000 €. [1] Finanzierung, etwaige separate Maklerkosten, Kaufbegleitung, Umzug und Arbeiten sind hierin nicht enthalten. Der Notar bestimmt den tatsächlichen Betrag für Ihren Kauf.

Fragen Sie diese Beträge vor einem Angebot ab:

Eine aktuelle Kostenschätzung des Notars für dieses konkrete Objekt.
Schriftliche Angebote für notwendige Arbeiten, mit Klarheit über Mehrwertsteuer und was ein- oder nicht eingeschlossen ist.
Den letzten Bescheid der taxe foncière; diese wird am 1. Januar dem jeweiligen Eigentümer auferlegt, eine unterjährige Verrechnung ist eine Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, keine automatische Regel. [5]
Bei einem Zweitwohnsitz: den Bescheid zur taxe d'habitation auf Zweitwohnsitze. [6]

Eine kurze Anmerkung zur Vermögensteuer. Oberhalb eines Nettoimmobilienvermögens in Frankreich und, für steuerlich in Frankreich ansässige Haushalte, weltweit von 1,3 Millionen Euro pro Haushalt am 1. Januar gilt die impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ein Zweitwohnsitz in Frankreich zählt dabei mit. Dies ist eine allgemeine Faustregel, keine persönliche Berechnung; lassen Sie Ihre Situation von einem Steuerberater prüfen. [7]

3. Was Pool, Terrasse und Garten jährlich verlangen

Ein Pool muss gesichert sein. Jeder eingelassene, nicht abgedeckte Privatpool — bei individueller Nutzung oder bei gemeinschaftlicher, aber privater Nutzung, etwa auf einem Anwesen mit mehreren Häusern — muss mit einem wirksamen System gegen Ertrinken ausgestattet sein: einer Abschrankung, einem Alarm, einer Sicherheitsabdeckung oder einer Überdachung. Eine Abschrankung, die der Norm NF P90-306 entspricht, gilt als ausreichend. Ein fehlendes oder defektes System kann mit einer Geldbuße von bis zu 45.000 € geahndet werden. [8]

Fragen Sie bei einer Besichtigung, welches System vorhanden ist, ob es gewartet wird und ob dazu Unterlagen existieren. Ein fehlendes System ist keine Kleinigkeit: Es ist eine gesetzliche Pflicht und zugleich eine Sicherheitsfrage für Ihre eigenen Gäste und Kinder.

Terrasse, Garten und Gelände unterliegen keiner gesetzlichen Unterhaltsnorm; das Budget ermitteln Sie selbst. Lassen Sie daher vor einem Angebot ein Garten- oder Geländeunternehmen den Außenbereich begutachten, mit einem Angebot für Rasen und Bepflanzung, Terrassen und Pflasterung, Entwässerung, Poolunterhalt, Einzäunung, Tor, Beleuchtung, Beregnung und Zufahrtsweg.

Abwasser. Ist das Anwesen nicht an die öffentliche Kanalisation angeschlossen, muss der Verkäufer dem Notar einen SPANC-Bericht vorlegen, der nicht älter als drei Jahre ist. Sind Instandsetzungen nötig und verkauft der Eigentümer, ohne diese durchzuführen, muss der Käufer die Anlage innerhalb von einem Jahr nach der endgültigen Verkaufsurkunde instand setzen. [9]

Versicherung. Für ein freistehendes Haus besteht keine gesetzliche Versicherungspflicht wie bei einer Eigentumswohnung, doch Sie haften weiterhin gegenüber Dritten für Schäden, die von Ihrem Eigentum ausgehen. Bei Pool, Gästehaus, vielen Besuchern oder Personal ist ein gezielter Versicherungsschutz angebracht — holen Sie Angebote ein, bevor Sie ein Kaufangebot machen, nicht danach.

Sicherung des Hauses. Bei einem abgelegenen oder weitläufigen Haus mit Nebengebäuden ist es praktisch, vorab Beleuchtung, Alarmoptionen und die Erreichbarkeit für Rettungsdienste zu betrachten. Dies ist keine gesetzliche Pflicht, sondern eine praktische Erwägung, die bei größeren Anwesen häufiger vorkommt.

Unsicher über die jährlichen Kosten von Pool, Terrasse und Garten? Mailen Sie uns den Link zur Immobilie und was Sie mit dem Außenbereich vorhaben. Wir ermitteln diese Kosten dann für Sie.

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Anwesen mit rundem Turm und parkähnlichem Rasen — Bei einem Landgut oder Anwesen mit Park achten Sie auch auf Unterhalt, Grenzen und was die Gemeinde erlaubt.

4. Gästehaus oder Vermietung: was offiziell dazugehört

Viele Käufer eines hochwertigen Hauses denken an ein Gästehaus, eine Gîte oder eine Phase der Vermietung. Das ist möglich, aber keine Formalität.

Was ein meublé de tourisme ist. Dies ist eine Unterkunft, die Sie für kurze, aufeinanderfolgende Zeiträume an durchreisende Gäste vermieten, zur ausschließlichen Nutzung durch den Gast, mit höchstens 90 aufeinanderfolgenden Tagen pro Gast und Kalenderjahr. [10] Ein 'gîte rural' ist keine eigene Rechtskategorie; in der Praxis fällt eine solche Vermietung meist unter diese Regeln. [11]

Anmeldung und Registrierungsnummer. Sie müssen ein meublé de tourisme beim Finanzamt und, je nach Gemeinde, bei der mairie anmelden. Seit dem Gesetz vom 19. November 2024 (loi Le Meur) gilt eine Anmeldung mit Registrierungsnummer über einen landesweiten Online-Dienst; dieses Verfahren muss spätestens am 20. Mai 2026 überall in Frankreich gelten. Vermieten Sie Ihren Hauptwohnsitz, müssen Sie dies in der Anmeldung nachweisen, etwa mit Ihrem Einkommensteuerbescheid für diese Adresse. [12, 13]

Hauptwohnsitz versus Zweitwohnsitz. Vermieten Sie Ihren eigenen Hauptwohnsitz als meublé de tourisme, gilt eine Jahresgrenze von 120 Tagen pro Kalenderjahr; die Gemeinde kann diese Grenze durch begründeten Beschluss auf 90 Tage senken. Dies ist eine Jahresgrenze für das gesamte Objekt, keine separate Tagesanzahl je einzelnem Gast. Vermieten Sie einen Zweitwohnsitz, gilt diese Jahresgrenze nicht, wohl aber die Anmeldepflicht und etwaige Gemeinderegeln. [13, 14]

Gemeindebeschränkungen. Gemeinden können je nach lokalem Druck auf den Wohnungsmarkt eine Genehmigung für Nutzungsänderung verlangen, Quoten festlegen oder einen Ausgleich fordern. Fragen Sie dies bei der mairie nach, bevor Sie mit Mieteinnahmen rechnen. [12]

DPE und Label G. Für Wohnungen mit gewöhnlichem Mietvertrag (dem Hauptwohnsitz des Mieters, möbliert oder nicht) darf seit dem 1. Januar 2025 ein Haus mit Energielabel G nicht mehr vermietet werden, auch nicht bei Verlängerung eines bestehenden Vertrags; Label F folgt ab 2028 und Label E ab 2034. [15] Für neue meublés de tourisme, die einer Genehmigung für Nutzungsänderung unterliegen, ist Label G seit demselben Datum ebenfalls nicht mehr zulässig. Dieses Verbot gilt also nicht automatisch für jede touristische Vermietung; lassen Sie Ihre Situation bei der Gemeinde prüfen. [16]

5. Energie, Diagnosen und was geprüft wird

Das verpflichtende Diagnosepaket (DDT). Beim Verkauf eines Hauses gehört eine Akte mit Untersuchungen dazu: Elektrik und Gas bei älteren Anlagen, Blei bei Bauten vor 1949, Asbest bei Baugenehmigung vor dem 1. Juli 1997, Termiten in ausgewiesenen Zonen, Energielabel, natürliche und technologische Risiken sowie der Zustand der nicht-kollektiven Abwasserentsorgung, soweit zutreffend. [17]

Energielabel (DPE). Ein DPE ist verpflichtend für Wohnungen ab 50 m², die mehr als vier Monate im Jahr bewohnt werden. Ein DPE von vor dem 1. Juli 2021 ist inzwischen nicht mehr gültig; DPEs ab diesem Datum haben grundsätzlich eine Gültigkeit von zehn Jahren. [18]

Energieaudit, und für wen genau. Beim Verkauf eines individuellen Hauses mit Label E, F oder G oder eines Gebäudes mit mehreren Wohnungen im Besitz eines einzigen Eigentümers ('monopropriété') ist seit dem 1. Januar 2025 zusätzlich zum DPE ein Energieaudit verpflichtend; für Label F oder G gilt dies bereits seit dem 1. April 2023. Diese Pflicht gilt nicht automatisch für eine einzelne Einheit innerhalb einer Miteigentümergemeinschaft (copropriété) mit mehreren Eigentümern. Lassen Sie besondere Eigentumssituationen, etwa ein Landgut mit mehreren gesonderten Katastereinheiten, vorab vom Notar prüfen. [19, 20]

Das Audit muss bereits bei der ersten Besichtigung angeboten und dem vorläufigen Kaufvertrag beigefügt werden. Es beschreibt Verbesserungswege und Kostenschätzungen, kein Handwerkerangebot. Vergleichen Sie, welche Arbeiten zusammenhängen und was bei einem alten oder charaktervollen Gebäude umsetzbar ist.

Risiken auf Adressebene. Prüfen Sie das offizielle Risikodokument (état des risques) und die Géorisques-Karte für die genaue Adresse: Überschwemmung, Erdbewegung, Trockenheit, Waldbrand und technologische Risiken.

Lassen Sie bauliche Zweifel gesondert untersuchen. Das Diagnosepaket ist eine gesetzliche Mindestliste, keine Bausubstanzprüfung. Bei Zweifeln an der Konstruktion oder bei größeren Umbauten ziehen Sie einen unabhängigen Fachmann hinzu.

6. Eigentum, Grenzen und Rechte bei einem größeren Anwesen

Was der Notar prüft. Der Notar prüft den Eigentumstitel, den Hypothekenstatus, die Bebauungsplanregeln, die Katasterlage und die Vorkaufsrechte der Gemeinde; bei ländlichem Eigentum spielt auch ein eventuelles Vorkaufsrecht der SAFER eine Rolle. Schließen Sie nicht allein aus dem Wort 'Landgut' oder der Hektarzahl, ob dies gilt oder nicht.

Nebengebäude und Nutzung. Eine große Scheune oder ein Nebengebäude kann als Atelier oder Gästehaus reizvoll sein, doch vorhanden zu sein ist nicht dasselbe wie nutzen zu dürfen. Fragen Sie bei der mairie nach der aktuellen Nutzung und ob Ihr Vorhaben innerhalb der örtlichen Regeln möglich ist. Bei einer Nutzungsänderung ohne Veränderung von Fassade oder Tragstruktur ist in der Regel eine déclaration préalable nötig; geht dies mit einer Veränderung von Fassade und/oder Tragstruktur einher, ist ein permis de construire erforderlich.

Grenzen und Rechte Dritter. Eine Grenzvermessung (bornage) ist gesetzlich nicht bei jedem Verkauf verpflichtend und kann nur zwischen zwei unterschiedlichen Eigentümern stattfinden. Bei einem Haus mit viel Grundstück ist es sinnvoll zu fragen, ob bereits ein procès-verbal de bornage besteht und, falls nicht, ob ein géomètre-expert die Grenzen feststellen kann. Achten Sie auch auf Dienstbarkeiten: Wegerechte, Leitungen oder Rechte Dritter stehen nicht immer im Kataster und ergeben sich manchmal erst aus älteren Eigentumsurkunden.

Was zum Verkauf gehört. Halten Sie schriftlich fest, was verbleibt: Küche, Einbaugeräte, Poolroboter, Gartenmöbel, Beleuchtung, Kunst. Gegenstände auf den Fotos gehören nicht automatisch zum Geschäft.

Vertrag und Fristen. Nach einem angenommenen Angebot folgt in der Regel ein compromis de vente oder eine promesse de vente. Ein nicht-professioneller Käufer hat in den gesetzlich vorgesehenen Fällen eine Bedenkzeit von zehn Kalendertagen, deren Beginn von der Form der Zustellung abhängt. Wer mit einem Darlehen finanziert, erhält bei einem gesetzlichen Finanzierungsvorbehalt eine eigene Frist, die nicht kürzer als ein Monat sein darf; Service Public nennt 45 bis 60 Tage als übliche Frist, ohne dies als Garantie zu geben. Lassen Sie die genauen Daten für Ihren Fall vom Notar bestätigen.

Checkliste: das sollten Sie vor einem Angebot für ein hochwertiges Haus wissen

Notieren Sie zu jedem Punkt die Antwort, den Beleg und was noch offen ist.

Budget: habe ich eine aktuelle Notarschätzung, mit dem für mich geltenden Grunderwerbsteuersatz?
Jahreslasten: habe ich den Bescheid zur taxe foncière und, bei einem Zweitwohnsitz, zur taxe d'habitation secundair gesehen, und nachgefragt, ob meine Gemeinde eine etwaige Zusatzsteuer erhebt?
Vermögen: weiß ich, ob mein französisches Immobilienvermögen die IFI-Schwelle von 1,3 Millionen Euro überschreiten könnte?
Pool: gibt es ein verpflichtendes Sicherungssystem, welcher Art, gewartet, und mit welchen Unterlagen?
Außenbereich: habe ich ein Angebot für den Unterhalt von Terrasse, Garten, Bäumen und Gelände?
Genehmigungen: sind Pool, Nebengebäude und Veranda offiziell genehmigt, fertiggestellt und abgenommen?
Abwasser: ist der SPANC-Bericht weniger als drei Jahre alt, und steht fest, welche Arbeiten nötig sind?
Energie: habe ich einen gültigen DPE und, soweit für ein Einzelhaus oder ein Gebäude in einem Eigentum zutreffend, das vollständige Energieaudit erhalten?
Vermietung: wurde mein Plan für Gäste oder Vermietung auf Anmeldung, Registrierungsnummer, die Jahresgrenze bei einem Hauptwohnsitz und die DPE-Regeln geprüft?
Risiken: habe ich Géorisques und einen aktuellen état des risques für diese genaue Adresse geprüft?
Grundstück: sind Parzellen, Grenzen, Zufahrt und Rechte Dritter klar; gibt es eine Grenzvermessung?
Versicherung: habe ich ein Angebot für einen passenden Versicherungsschutz bei Pool, Gästehaus und Besuchern?
Vertrag: sind meine Bedingungen, Finanzierung und Fristen vor der Unterzeichnung erklärt worden?

Ein hochwertiges Haus im Blick?

Sie müssen nicht alles selbst herausfinden. Senden Sie uns die Häuser, die Sie selbst gefunden haben, und erzählen Sie, was Sie daran anspricht. Bureau Moulin holt Informationen beim Makler ein, prüft Außenbereich, Genehmigungen, Rechte und Jahreslasten und hilft Ihnen, eine sorgfältige Auswahl zu treffen. Bureau Moulin führt die Besichtigungen selbst durch und begleitet, wenn gewünscht, die Verhandlungen und die Abwicklung bis zum Notar.

Unsere Suche richtet sich auf hochwertige Häuser und Landgüter in Dordogne, Lot und Corrèze, innerhalb höchstens anderthalb Autostunden um Brive. Möchten Sie sich nach dem Kauf in Frankreich niederlassen, kann Natascha Sie zusätzlich bei den behördlichen Angelegenheiten begleiten.

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Quellen

Geprüft am 15. Oktober 2026. Allgemeine Informationen für den privaten Kauf eines bestehenden hochwertigen Hauses im europäischen Frankreich, keine persönliche rechtliche, steuerliche oder bautechnische Beratung. Vermietungspläne, Vermögensteuer, Zweitwohnsitzsteuer und Schutzstatus hängen von der Gemeinde und Ihrer persönlichen Situation ab; lassen Sie diese vor einem Kauf vom Notar oder einem Steuerberater bestätigen. Sätze und Fristen können sich ändern.