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Einen Bauernhof oder landwirtschaftliche Flächen in Frankreich kaufen: was Sie vorher wissen müssen

Ein Natursteinhaus mit einer Scheune, einer Weide und Ruhe ringsum. Wer einen Bauernhof kaufen Frankreich erwägt oder ein Landhaus mit Land Frankreich in der Dordogne, im Lot oder in der Corrèze sucht, spürt schnell den Reiz: Platz, Obstbäume, vielleicht eigene Weidetiere oder ein Stück Wald.

Ein solcher Kauf unterscheidet sich jedoch von einem gewöhnlichen Wohnhauskauf. Bei einem Bauernhof zum Verkauf oder einem einzelnen Grundstück spielt eine Rolle, wer das Land bewirtschaften darf, ob ein Pächter vorhanden ist, welche Nutzung für die Scheunen gilt und ob Sie überhaupt bauen dürfen. Das steht nicht in der Anzeige. Es entscheidet jedoch darüber, ob der Kauf machbar ist — und was er tatsächlich kostet.

Dieser Artikel fasst die Prüfungen zusammen, die Sie vor einem Angebot vornehmen sollten, zusammen mit den offiziellen französischen Regeln und Fristen.

Natursteinhaus mit blauen Fensterläden und gepflegtem Vorgarten — Ein gepflegtes Natursteinhaus mit Garten. Bei einem Bauernhof oder Haus mit Land sagt ein solches Bild nichts darüber aus, was dahinter oder daneben gilt: Pacht, Nutzung und Parzellen.

Haben Sie bereits einen Bauernhof oder ein Grundstück im Blick? Mailen Sie uns den Link und in einem Satz, was Sie mit dem Land vorhaben. Dann prüfen wir gemeinsam, ob die Pläne zu dem passen, was offiziell erlaubt ist.

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1. Beginnen Sie mit der Frage: Was wollen Sie mit dem Land?

Vor jeder Prüfung ist es sinnvoll zu klären, was Sie vorhaben: wohnen mit Garten, ein oder zwei Pferde halten, Wald bewirtschaften, vermieten oder selbst landwirtschaftlich tätig sein. Das klingt einfach, bestimmt aber, welche Vorschriften für Ihren Kauf gelten werden.

Wer nur wohnen möchte, hat es vor allem mit dem Bebauungsplan (PLU), Genehmigungen und Instandhaltung zu tun. Wer umbauen, verpachten oder selbst bewirtschaften will, hat außerdem mit dem Pachtstatut, der Kontrolle landwirtschaftlicher Strukturen und mitunter mit einer Genehmigung zur Umwandlung von Wald in offenes Land zu tun.

Was soll das Land bringen? Nichts, nur Atmosphäre und Holz, eine Weide für eigene Tiere, oder Einkommen.
Was soll in den Scheunen geschehen? Lagerung für den Eigenbedarf, Gästehaus, Werkstatt, oder Vermietung.
Welche Pläne können die Nutzung betreffen? Eine Scheune, die als Wohnraum dienen soll, oder eine Weide, die zu offenem Land wird, sind Beispiele, für die eine Genehmigung nötig sein kann.

In landwirtschaftlichen Zonen ist nicht alles erlaubt, und ein Plan, der nicht zur Nutzung passt, ist kein Verhandlungspunkt — er ist ein Hindernis, das Sie vor einem Angebot lösen oder akzeptieren müssen.

2. Die SAFER wird beim Verkauf eines landwirtschaftlichen Anwesens informiert

In Frankreich muss der Notar einen geplanten Verkauf eines landwirtschaftlichen Anwesens vorab der SAFER melden, der Bodenordnungsgesellschaft, die im Auftrag des Staates über die Verteilung landwirtschaftlicher Flächen wacht. Diese Meldung muss mindestens zwei Monate vor der endgültigen Beurkundung erfolgen.

Die SAFER kann dann ihr Vorkaufsrecht ausüben: Sie darf das Anwesen zum angebotenen Preis übernehmen oder dem Verkäufer einen überarbeiteten Preis vorschlagen. Das geschieht bei weitem nicht immer. Im Jahr 2023 erhielten die SAFER-Gesellschaften 393.800 Meldungen von Notaren; in 3.750 Fällen (rund 1 %) wurde das Vorkaufsrecht tatsächlich ausgeübt.

Es ist ein festes Verfahren, kein Zufall. Der Notar erledigt die Meldung bei jedem Verkauf eines landwirtschaftlichen Anwesens; fragen Sie im Dossier dennoch nach der Bestätigung und dem Ergebnis.
Verkäufe innerhalb der Familie fallen oft nicht darunter. Verkäufe zwischen Miterben, Verwandten bis zu einem bestimmten Grad oder Miteigentümern sind in der Regel ausgenommen.
Wald ist grundsätzlich eine Ausnahme. Parzellen, die im Kataster als Wald eingetragen sind, fallen grundsätzlich nicht unter das SAFER-Vorkaufsrecht, da Forstwirtschaft nicht als Landwirtschaft gilt. Bei kleinen Waldparzellen (in der Regel unter vier Hektar) kann jedoch ein anderes Vorkaufsrecht gelten, zugunsten der Gemeinde oder des Eigentümers einer angrenzenden Waldparzelle — das ist kein SAFER-Recht.
Ein Wohnhaus mit etwas Land ist nicht automatisch „landwirtschaftlich“. Ob ein Objekt unter das Vorkaufsrecht fällt, hängt von der tatsächlichen Nutzung und der Lage ab. Lassen Sie dies vom Notar für Ihr Dossier schriftlich bestätigen.

Kaufen Sie über eine Gesellschaft? Seit dem 1. Januar 2023 gilt eine zusätzliche Meldepflicht: Eine Übernahme der Kontrolle über eine Gesellschaft, die landwirtschaftliche Flächen besitzt oder bewirtschaftet, muss ebenfalls vorab bei der SAFER gemeldet werden. Lassen Sie vom Notar prüfen, ob dies auf Ihre Situation zutrifft.

3. Sitzt ein Pächter auf dem Land, bleibt er dort

Wer einen Bauernhof mit verpachteten Flächen oder Gebäuden kauft, übernimmt grundsätzlich auch einen laufenden Pachtvertrag. Die Pacht von landwirtschaftlichen Flächen und Gebäuden unterliegt dem statut du fermage: einem schützenden gesetzlichen Rahmen, von dem nicht abgewichen werden kann. Bei Verkauf läuft die Pacht in der Regel weiter; der neue Eigentümer tritt an die Stelle des Verkäufers.

Der Pachtpreis ist reguliert. Er muss zwischen einem vom Präfekten festgelegten Mindest- und Höchstwert liegen und wird jährlich indexiert.
Der Pächter hat grundsätzlich Anspruch auf Verlängerung. Der Vertrag wird standardmäßig verlängert, abgesehen von begrenzten gesetzlichen Ausnahmen.
Der Pächter hat unter bestimmten Bedingungen ein eigenes Vorkaufsrecht. Das ländliche Gesetzbuch gewährt dem bestehenden Pächter beim Verkauf des verpachteten Anwesens ein gesetzliches Vorkaufsrecht, sofern er die Bedingungen erfüllt.

Verlangen Sie daher vor einem Angebot eine Kopie des Pachtvertrags mit Parzellenliste, Laufzeit und Pachtpreis, eine Übersicht aller verpachteten Parzellen, und ob der Pächter sein Vorkaufsrecht ausüben wird — falls nicht, lassen Sie dies schriftlich festhalten. Fehlt der Pachtvertrag oder gibt es nur mündliche Absprachen, betrachten Sie das als offenen Punkt, nicht als Formalität, die sich später von selbst löst.

4. Nutzung und Genehmigung: Was darf wirklich in der Scheune geschehen

Eine Scheune oder ein Stall ist nicht automatisch eine zusätzliche Wohnung. Zwei Fragen bestimmen, was Sie damit tun dürfen: Was sagt der Bebauungsplan (PLU), und muss sich die Nutzung des Gebäudes offiziell ändern?

Landwirtschaftliche oder natürliche Zone (A/N) im PLU. Landwirtschaftliche und natürliche Zonen im Bebauungsplan sind grundsätzlich nicht bebaubar. Nur streng umschriebene Vorhaben können dort genehmigt werden, zum Beispiel eine Wohnung, die für die Anwesenheit des Betriebsleiters erforderlich ist, Betriebsgebäude oder bestimmte Formen der Beherbergung auf dem Hof. In Gemeinden ohne PLU gelten strengere nationale Vorschriften. In allen Fällen ist eine städtebauliche Genehmigung erforderlich — eine vorherige Erklärung, eine Baugenehmigung oder eine Erschließungsgenehmigung — beantragt beim Rathaus (mairie).

Nutzungsänderung einer Scheune. Wollen Sie ein landwirtschaftliches Gebäude bewohnen, vermieten oder als Werkstatt nutzen, handelt es sich oft um einen changement de destination (Nutzungsänderung). Der Antrag wird beim Rathaus gestellt: eine vorherige Erklärung, wenn Fassade und tragende Struktur unverändert bleiben, sonst eine Baugenehmigung.

Selbst bewirtschaften: die Kontrolle landwirtschaftlicher Strukturen. Wer landwirtschaftliche Flächen bewirtschaften oder pachten will, benötigt möglicherweise eine Bewirtschaftungsgenehmigung (autorisation d'exploiter) im Rahmen der Kontrolle landwirtschaftlicher Strukturen. Der Antrag läuft über die DDT (Direction départementale des territoires) des Departements, die auch prüft, ob Sie die Voraussetzungen erfüllen.

Wald in offenes Land umwandeln. Wollen Sie Bäume entfernen, um Land zu roden, ist in der Regel eine vorherige Genehmigung erforderlich (défrichement). Der Antrag läuft ebenfalls über die DDT.

In welcher PLU-Zone liegen die Parzellen und Gebäude?
Welche Genehmigung wäre für mein konkretes Vorhaben mit der Scheune erforderlich?
Wurden für diese Adresse in der Vergangenheit Genehmigungen erteilt oder abgelehnt?

Lassen Sie die Antworten schriftlich festhalten. Eine mündliche Erklärung vor Ort im Rathaus ist keine Genehmigung.

Unsicher bei Pacht, Landnutzung oder Nutzungsart? Mailen Sie uns den Link und in einem Satz, was Sie vorhaben. Wir sagen Ihnen, welche Unterlagen Sie anfordern sollten und welche Folgen das für Ihre Pläne hat.

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Haus mit rundem Turm und umgebendem Grün — Bei einem Anwesen oder Bauernhof mit mehreren Gebäuden achten Sie auch auf Zufahrt, Grenzen und die Lage der Parzellen.

5. Grenzen, Zufahrt und Wasser: was das Kataster nicht zeigt

Die Katasterkarte zeigt die Parzellen, ist aber kein Beweis für die genauen Grenzen. Bei Land und Anwesen ist eine Grenzvermessung (bornage) durch einen Vermessungsingenieur (géomètre-expert) ratsam und vor einer Teilung oder einem Neubau manchmal erforderlich. Ein paar Meter Unterschied können viel wert sein, besonders bei mehreren Parzellen rund um denselben Hof.

Fragen Sie auch nach Dienstbarkeiten: Wegerechte, Sichtrechte oder Leitungsrechte, die auf dem Land lasten oder ihm zugutekommen. Gehört der Zufahrtsweg zur Parzelle, wird er mit Nachbarn geteilt, oder handelt es sich um ein Wegerecht? Lassen Sie dies vom Notar anhand der Urkunde und des Katasters bestätigen.

Wasser erfordert eine eigene Prüfung. Nicht jedes abgelegene Gebäude ist an das öffentliche Trinkwassernetz angeschlossen; manchmal wird ein eigener Brunnen oder eine Quelle genutzt, mit eigener Instandhaltungspflicht und mitunter einer Melde- oder Genehmigungspflicht bei der Gemeinde. Nutzen Sie Wasser zur Bewässerung oder Viehtränke aus einem Bach oder einer Quelle, erkundigen Sie sich, ob dafür eine Genehmigung erforderlich ist und ob diese für die Parzelle bereits besteht.

6. Wald: Bewirtschaftungsplan und Genehmigungen

Gehört Wald zum Bauernhof, fragen Sie, ob ein Bewirtschaftungsdokument besteht, etwa ein plan simple de gestion (PSG), und ob kürzlich gerodet wurde. Wollen Sie selbst Wald fällen oder umwandeln lassen, gelten die oben genannten Genehmigungsregeln für défrichement. Bewirtschaftungspflichten und etwaige Förderprogramme hängen von Fläche und Lage ab; lassen Sie dies je Parzelle bei der zuständigen Waldeigentümerorganisation oder der DDT prüfen.

7. Was der Kauf wirklich kostet

Für ein bestehendes Objekt rechnen französische Notare grob mit 7 bis 8 % Kaufnebenkosten. Das ist ein Richtwert, kein fester Satz. Der Großteil davon sind Steuern, die vom Departement abhängen.

Grunderwerbsteuer in der Dordogne, im Lot und in der Corrèze. Seit dem 1. April 2025 dürfen Departements den departementalen Satz vorübergehend von 4,50 % auf 5,00 % anheben. In der offiziellen Steuertabelle der Finanzverwaltung vom 1. Juni 2026 steht für Dordogne, Lot und Corrèze ein departementaler Satz von 5,00 %. Wer erstmals eine Wohnung kauft, die zum Hauptwohnsitz wird, und die gesetzlichen Voraussetzungen für einen solchen Erstkauf erfüllt, kann den ermäßigten Satz von 4,50 % erhalten. Ob Sie diese Voraussetzungen erfüllen, beurteilt der Notar.

Rechenbeispiel, kein Angebot: Mit dem departementalen Satz von 5,00 % liegt der gesamte Grunderwerbsteuersatz bei rund 6,3 % des Kaufpreises; mit dem ermäßigten Satz von 4,50 % bei rund 5,8 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das grob 25.200 € gegenüber 23.200 €. Mit Notarhonorar, Eintragungsgebühren und zusätzlichen Formalitäten liegt der Gesamtbetrag dann in der Nähe der genannten 7 bis 8 % — bei 400.000 € etwa 28.000 bis 32.000 €. Finanzierung, etwaige Maklerkosten, Kaufbegleitung, Umzug und Arbeiten sind darin nicht enthalten. Der Notar bestimmt den tatsächlichen Betrag für Ihren Kauf.

Bei landwirtschaftlichen Flächen gibt es eigene Regelungen. Für Käufe durch bestehende Pächter, Junglandwirte oder in bestimmten Fällen gibt es ermäßigte Sätze für Eintragungsgebühren. Ob einer davon auf Ihren Kauf zutrifft, beurteilt der Notar; fragen Sie aktiv danach, denn es ist nicht immer in einem Angebot sichtbar.

Der letzte Bescheid der taxe foncière für bebaute und unbebaute Grundstücke. Der Bescheid wird dem Eigentümer zum 1. Januar ausgestellt; eine Aufteilung über das Jahr ist eine Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer, keine automatische Regel.
Eine aktuelle Kostenschätzung des Notars für dieses konkrete Objekt.
Schriftliche Angebote für notwendige Arbeiten, mit Klarheit über die Mehrwertsteuer.

8. Technik, Energie und Abwasser: was geprüft wird und was nicht

Bei einem Bauernhof sind Wohnhaus und Nebengebäude nicht dasselbe Dossier.

Energieausweis (DPE). Ein DPE ist beim Verkauf einer Wohnung Pflicht. Gebäude, die nicht dem Wohnen dienen, wie eine rein landwirtschaftliche Scheune, können befreit sein, wenn kaum Energie für Heizung, Kühlung oder Warmwasser für den menschlichen Gebrauch verwendet wird. Für den Wohnteil gilt diese Befreiung nicht. Fragen Sie bei einem befreiten Nebengebäude nach der Begründung, nicht nur nach dem Fehlen eines DPE.

Das vollständige Diagnosepaket (DDT). Beim Verkauf eines Wohnhauses gehört ein Dossier mit Untersuchungen dazu: Elektrik und Gas bei älteren Anlagen, Blei bei Bauten vor 1949, Asbest bei Baugenehmigung vor dem 1. Juli 1997, Termiten in ausgewiesenen Zonen, der Energieausweis, der Zustand der nicht-kollektiven Abwasserentsorgung, und Risikoinformationen, soweit zutreffend.

Abwasser (SPANC). Ist das Objekt nicht an die öffentliche Kanalisation angeschlossen, muss der Verkäufer dem Notar einen SPANC-Bericht vorlegen, der nicht älter als drei Jahre ist. Bei Nichtkonformität muss der Käufer die Anlage innerhalb von einem Jahr nach dem Verkauf in Ordnung bringen.

Energieaudit. Für den Verkauf eines Einfamilienhauses (maison individuelle) oder eines Wohngebäudes in Alleineigentum mit Energieklasse E, F oder G gilt seit dem 1. Januar 2025 ein verpflichtendes Energieaudit zusätzlich zum verpflichtenden DPE; für die Klassen F und G gilt dies bereits seit 2023. Das Audit muss schon bei der ersten Besichtigung vorgelegt werden. Wohnungen in gemischtem Eigentum fallen nicht automatisch unter diese Pflicht — lassen Sie besondere Eigentumssituationen, wie einen Bauernhof mit mehreren getrennten Wohneinheiten, im Einzelfall prüfen.

Versicherung und Haftung. Für ein Wohnhaus außerhalb einer Eigentümergemeinschaft ist keine Brandversicherung gesetzlich vorgeschrieben, Sie bleiben jedoch Dritten gegenüber haftbar für Schäden, die von Ihrem Objekt ausgehen. Fragen Sie bei einem Bauernhof mit vielen Gebäuden, Besuchern oder Vermietung nach einem passenden Versicherungsschutz.

Ockerfarbene Natursteinvilla mit Terrasse, Pool und Aussicht — Terrasse, Pool oder Nebengebäude gehören zum Ganzen: Fragen Sie auch nach Instandhaltung, Nutzung und den zugehörigen Unterlagen.

Checkliste: Das sollten Sie vor einem Angebot für einen Bauernhof oder ein Grundstück wissen

Notieren Sie zu jedem Punkt die Antwort, den Beleg und was noch offen ist.

Plan: Was will ich mit dem Land und den Scheunen, und habe ich das schriftlich festgehalten?
Pacht: Gibt es einen Pachtvertrag, und was steht darin zu Laufzeit, Preis und Verlängerung?
Vorkauf des Pächters: Ist schriftlich eindeutig, dass der Pächter sein Vorkaufsrecht nicht nutzen wird?
SAFER: Hat der Notar die Meldung vorgenommen, und was ist das Ergebnis oder die zutreffende Ausnahme?
Gesellschaft: Kaufe ich als Privatperson oder über eine Gesellschaft, und wurde die zusätzliche Meldung gemacht?
Nutzung: In welcher PLU-Zone liegt das Objekt, und welche Antwort hat das Rathaus auf meinen Plan gegeben?
Landwirtschaftliche Strukturen: Ist eine Bewirtschaftungsgenehmigung nötig, wenn ich selbst bewirtschafte oder pachte?
Land: Sind Parzellen, Grenzen, Zufahrt und Dienstbarkeiten klar; ist eine Grenzvermessung nötig oder vorhanden?
Wasser: Gibt es einen Anschluss an das Trinkwassernetz, einen eigenen Brunnen, und bestehen Rechte oder Genehmigungen zur Nutzung?
Wald: Gibt es Wald, und falls ja, fällt er unter ein Bewirtschaftungsdokument (PSG), und sind Umwandlungen nötig?
Diagnosen: Habe ich das vollständige Diagnosepaket für das Wohnhaus, und was wurde bei den Nebengebäuden geprüft oder nicht?
Abwasser: Ist der SPANC-Bericht weniger als drei Jahre alt, und steht darin, welche Arbeiten nötig sind?
Kosten: Habe ich eine aktuelle Notarschätzung, und wurden mögliche ermäßigte landwirtschaftliche Regelungen geprüft?
Versicherung: Gibt es ein Angebot für einen passenden Versicherungsschutz für diese Gebäude und diese Nutzung?

Sollen wir Ihre Pläne besprechen? Mailen Sie Ruud und Natascha Ihren Objektlink oder Ihre Suchkriterien sowie Ihre wichtigsten Fragen. Auch wenn Sie noch keine Immobilie ausgewählt haben, können Sie Kontakt aufnehmen; Bureau Moulin fordert die Unterlagen beim Makler an, prüft gemeinsam mit Ihnen Pacht, Nutzung und Parzellen, und führt die Besichtigungen selbst durch, innerhalb der Dordogne, des Lot und der Corrèze, höchstens anderthalb Autostunden um Brive.

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