Artikel

Meerwaardebelasting in Frankrijk bij verkoop van je tweede huis

Ga je je tweede huis in Frankrijk verkopen? Dan is de vraag niet alleen welke verkoopprijs haalbaar is, maar ook welk bedrag je daarna overhoudt. Franse belasting over de verkoopwinst kan daarbij een rol spelen. Het verschil tussen aankoop- en verkoopprijs is niet zonder meer het bedrag waarover je belasting betaalt.

Dit artikel gaat over de Franse kant van de verkoop van een tweede woning die je als particulier rechtstreeks bezit. Voor een woning in Dordogne, Lot of Corrèze helpt het je om het gesprek met de notaris voor te bereiden. Het is geen persoonlijke belastingberekening. Bekijk voor de andere stappen onze gids over een huis verkopen in Frankrijk.

1. Wat is Franse meerwaardebelasting?

Bij een belastbare verkoop kijkt Frankrijk naar de meerwaarde, de fiscale verkoopwinst. Voor de berekening worden de verkoop- en verkrijgingsprijs volgens de geldende regels aangepast. Bepaalde kosten en werkzaamheden kunnen onder voorwaarden meetellen; niet elke renovatie of uitgave levert automatisch een aftrek op. [1]

Je eigen woning in Frankrijk is niet vanzelf een vrijgestelde hoofdwoning omdat je geen ander Frans huis hebt. De vrijstelling voor een hoofdwoning kent voorwaarden. Beschrijf het werkelijke gebruik, ook als het huis eerder je hoofdwoning was, werd verhuurd of deels zakelijk werd gebruikt. [1]

2. Verzamel meer dan alleen twee prijzen

Leg je aankoopakte klaar, of de stukken van een erfenis of schenking. Voeg facturen van werkzaamheden en informatie over het gebruik van de woning toe. Vraag de notaris welke kosten en bewijsstukken in jouw geval mogen worden meegenomen.

Laat ook het verschil zien tussen de fiscale winst en je netto-opbrengst. Een resterende hypotheekschuld of andere verkoopkosten kunnen het bedrag dat je ontvangt verlagen, maar worden niet allemaal op dezelfde manier verwerkt in de belastingberekening. Bij gemeubileerde verhuur, gîtes of een onderneming is extra controle nodig.

3. Hoe lang je eigenaar bent, maakt verschil

Het algemene Franse tarief is 19% inkomstenbelasting plus 17,2% sociale heffingen over de daarvoor berekende belastbare winst. Er kan daarnaast een extra heffing op bepaalde hogere winsten gelden. Deze percentages worden niet op je volledige verkoopprijs toegepast. [1, 3]

De vermindering voor bezitstijd wordt apart berekend voor de inkomstenbelasting en voor de sociale heffingen. De volledige vrijstelling op grond van bezitstijd ontstaat na 22 jaar voor de inkomstenbelasting en na 30 jaar voor de sociale heffingen. Na 22 jaar is dus niet automatisch alles vrijgesteld. [1, 2]

4. Wonen in Nederland bepaalt niet op zichzelf je sociale heffing

Voor buitenlandse verkopers is de sociale verzekering een belangrijk aandachtspunt. Wie aan de voorwaarden voldoet en is aangesloten bij een verplicht niet-Frans socialezekerheidsstelsel in de EER of Zwitserland, kan vrijgesteld zijn van CSG en CRDS. De solidariteitsheffing van 7,5% blijft dan van toepassing. [2, 4]

Laat je aansluiting en de benodigde bewijzen controleren. Alleen je Nederlandse nationaliteit, adres of de aanname dat iedereen hetzelfde betaalt, is geen goede basis voor de berekening. Vraag ook of een fiscaal vertegenwoordiger nodig is; voor inwoners van de EU bestaan hiervoor vrijstellingen. [2]

5. Franse afhandeling is niet je volledige Nederlandse aangifte

De notaris verzorgt de Franse belastingafhandeling bij de verkoop. Vraag daarnaast je Nederlandse belastingadviseur wat de verkoop betekent voor jouw Nederlandse verplichtingen. Dit artikel geeft geen advies over box 3 of de uitwerking van een belastingverdrag. [2]

Ook bij agrarische grond, een bedrijf of bezit via een vennootschap mag je deze uitleg niet zomaar overnemen. Vertel de notaris wie juridisch eigenaar is en hoe het vastgoed wordt gebruikt, voordat je op een algemene schatting vertrouwt.

Wat vraag je vóór je de verkoop organiseert?

• Welk fiscaal regime geldt voor mijn eigendom en gebruik?
• Welke kosten en werkzaamheden tellen mee, en met welk bewijs?
• Wat verandert mijn bezitstijd aan de berekening?
• Welke sociale heffingen gelden bij mijn verzekeringssituatie?
• Wat houd ik na belasting, hypotheekaflossing en andere kosten over?
• Welke verplichtingen blijven in Nederland bestaan?

Bureau Moulin helpt je bij prijsadvies, het verkoopdossier, de presentatie en het contact met kopers. Je notaris of belastingadviseur controleert de belasting. Lees hoe wij je bij de verkoop begeleiden, of vertel Ruud en Natascha waar je huis staat en welke planning je voor ogen hebt.

Bronnen

1. Service Public — plus-values immobilières (geraadpleegd op 19 oktober 2026)
2. DGFiP — non-résidents : calcul, taux et représentant fiscal (geraadpleegd op 19 oktober 2026)
3. DGFiP — plus-values imposées (geraadpleegd op 19 oktober 2026)
4. DGFiP — non-résidents et prélèvements sociaux (geraadpleegd op 19 oktober 2026)