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Spekulationssteuer in Frankreich: ein Ferienhaus verkaufen

Wenn Sie Ihr Ferienhaus in Frankreich verkaufen möchten, ist neben dem erreichbaren Preis auch der verbleibende Erlös wichtig. Die französische Steuer auf den Veräußerungsgewinn, die plus-value immobilière, kann diesen Betrag beeinflussen. Der Unterschied zwischen Kauf- und Verkaufspreis ist noch keine vollständige Steuerberechnung.

Unter dem Suchbegriff „Spekulationssteuer Frankreich“ werden häufig Regeln erwartet, die dem deutschen System ähneln. Für eine französische Immobilie sollten Sie diese Annahme nicht übernehmen. Dieser Beitrag behandelt die französische Seite des Verkaufs einer unmittelbar privat gehaltenen Zweitwohnung, nicht Ihre deutsche Steuererklärung. Den gesamten Ablauf finden Sie in unserem Leitfaden zum Hausverkauf in Frankreich.

1. Nutzung und Eigentum zuerst klären

Eine französische Zweitwohnung ist nicht allein deshalb steuerfrei, weil Sie keine weitere Immobilie in Frankreich besitzen. Für den Hauptwohnsitz gelten besondere Voraussetzungen. Hat sich die Nutzung geändert oder haben Sie Frankreich verlassen, muss der Notar die tatsächliche Situation prüfen. [1]

Bei einer Gesellschaft als Eigentümerin, möblierter Vermietung, Gästebetrieb oder landwirtschaftlicher Tätigkeit ist eine gesonderte Prüfung wichtig. Die allgemeinen Regeln für ein privat gehaltenes Ferienhaus dürfen nicht ungeprüft übertragen werden.

2. Den Gewinn anhand der Unterlagen ermitteln

Ausgangspunkt sind Veräußerungs- und Erwerbswert, angepasst nach den französischen Vorschriften. Bestimmte Kosten und Arbeiten können unter Voraussetzungen berücksichtigt werden. Nicht jede Ausgabe für die Immobilie mindert automatisch den steuerpflichtigen Gewinn. [1]

Stellen Sie Erwerbsurkunde, gegebenenfalls Erbschafts- oder Schenkungsunterlagen und Rechnungen über Arbeiten zusammen. Fragen Sie den Notar, welche Beträge mit welchen Nachweisen angesetzt werden dürfen. Lassen Sie den steuerlichen Gewinn und den geschätzten Nettoerlös getrennt ausweisen: Eine Darlehenstilgung wirkt sich nicht auf dieselbe Weise aus wie eine steuerlich anerkannte Ausgabe.

3. Keine pauschale Zehnjahresannahme für Frankreich

Im allgemeinen französischen Regime gelten 19% Einkommensteuer und 17,2% Sozialabgaben auf die jeweils ermittelte steuerpflichtige Bemessungsgrundlage. Für bestimmte höhere Gewinne kann eine zusätzliche Steuer anfallen. Die Sätze beziehen sich nicht auf den gesamten Verkaufspreis. [1, 3]

Die Haltedauer wird bei Einkommensteuer und Sozialabgaben unterschiedlich berücksichtigt. Die vollständige Befreiung allein aufgrund der Haltedauer wird nach 22 Jahren für die Einkommensteuer und nach 30 Jahren für die Sozialabgaben erreicht. Eine pauschale Steuerfreiheit nach zehn Jahren lässt sich daraus nicht ableiten. [1, 2]

4. Die Sozialversicherung ist ein eigener Prüfpunkt

Bei Verkäufern mit ausländischem Steuerwohnsitz kommt es auch auf die Pflichtversicherung an. Wer die Voraussetzungen einer nichtfranzösischen gesetzlichen Sozialversicherung im EWR oder in der Schweiz erfüllt, kann von CSG und CRDS befreit sein. Die Solidaritätsabgabe von 7,5% bleibt dann bestehen. [2, 4]

Lassen Sie Versicherungszugehörigkeit und Nachweise prüfen; die deutsche Staatsangehörigkeit allein genügt nicht. Fragen Sie auch nach einer möglichen Pflicht zur Benennung eines Fiskalvertreters. Für in der EU ansässige Verkäufer sind Befreiungen vorgesehen; die konkrete Situation prüft der Notar. [2]

5. Französische Abwicklung und deutsche Pflichten trennen

Die in Frankreich geschuldete Steuer wird bei der Veräußerung über den Notar abgeführt. Ob und welche Pflichten in Deutschland verbleiben, müssen Sie gesondert mit einem deutschen Steuerberater prüfen. Dieser Beitrag trifft keine Aussage über Ihre deutsche Steuerpflicht oder eine konkrete Entlastung durch das Doppelbesteuerungsabkommen. [2]

Bewahren Sie die französische Berechnung und die Verkaufsunterlagen auf. Planen Sie einen weiteren Kauf, lassen Sie vorher den verfügbaren Erlös schätzen, statt den Angebotspreis als bereits verfügbares Geld zu betrachten.

Diese Fragen gehören in das Gespräch mit dem Notar

• Welches Regime gilt für Eigentum und Nutzung meiner Immobilie?
• Welche Kosten und Arbeiten dürfen berücksichtigt werden?
• Welche Abschläge ergeben sich aus der Haltedauer?
• Welche Sozialabgaben gelten bei meiner Versicherungszugehörigkeit?
• Ist ein Fiskalvertreter erforderlich?
• Welcher Erlös bleibt nach Steuer, Darlehen und Verkaufskosten übrig?

Bureau Moulin begleitet Preisberatung, Verkaufsunterlagen, Präsentation und Gespräche mit Interessenten in Dordogne, Lot und Corrèze. Die Steuerberechnung bestätigt der Notar oder Steuerberater. Erfahren Sie mehr über unsere Verkaufsbegleitung, oder schreiben Sie Ruud und Natascha über Ihre Immobilie und Ihren Zeitplan.

Quellen

1. Service Public — plus-values immobilières (geprüft am 19. Oktober 2026)
2. DGFiP — non-résidents : calcul, taux et représentant fiscal (geprüft am 19. Oktober 2026)
3. DGFiP — plus-values imposées (geprüft am 19. Oktober 2026)
4. DGFiP — non-résidents et prélèvements sociaux (geprüft am 19. Oktober 2026)