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Frais d'achat d'une maison en France : à quoi s'attendre ?

Le prix affiché n'est pas tout

Beaucoup d'acheteurs néerlandais et belges cherchent à calculer les frais de notaire avant de se décider. Ce terme est trompeur : la plus grande partie de cette somme n'est pas une rémunération du notaire, mais des impôts que le notaire collecte pour le compte de l'État, du département et de la commune.

Voici, étape par étape, la composition de ces frais, les taux en vigueur en 2025–2026 en Dordogne, dans le Lot et en Corrèze, ainsi que les dépenses qui s'ajoutent après la signature. Avec un exemple de calcul que vous pouvez vérifier vous-même.

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Les frais d'acquisition ("frais de notaire") : 7 à 8 % dans l'ancien

Pour un bien ancien, les notaires eux-mêmes indiquent environ 7 à 8 % du prix de vente comme repère général pour les frais d'acquisition. [1] Ce n'est ni un taux fixe ni un maximum garanti : le montant réel dépend du prix, du département et de la situation de l'acheteur. Dans le neuf, ce pourcentage est bien plus bas, autour de 2 à 3 %, grâce à un taux de taxation réduit. [1] Un bien récent revendu par un particulier ne bénéficie pas automatiquement de ce taux réduit : c'est le régime fiscal de la transaction qui compte, pas seulement l'âge du bâtiment.

Ces frais sont en principe à la charge de l'acquéreur. [2] Ils comprennent quatre éléments :

La taxe de publicité foncière (droits de mutation) : la plus grande part. Elle comprend une taxe départementale, une taxe communale de 1,20 % et un prélèvement de l'État pour "frais d'assiette et de recouvrement" (2,37 % de la part départementale). [3]
La contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 €. [3]
L'émolument du notaire : un tarif réglementé et dégressif (plus le prix est élevé, plus le taux par tranche diminue), majoré de la TVA. Ce tarif est identique chez tous les notaires, mais une remise peut s'appliquer, sous conditions, sur la part au-delà de 100 000 €, ce qui peut faire varier la facture totale. [4]
Les débours : sommes avancées par le notaire pour votre compte, par exemple pour des informations cadastrales, des pièces administratives ou un géomètre. Leur montant varie selon le dossier. [1]

Taux départementaux 2025–2026 : Dordogne, Lot et Corrèze

Depuis la loi de finances pour 2025, les départements peuvent relever temporairement le taux de leur part de la taxe de publicité foncière de 4,50 % à 5,00 % maximum, du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. [5] Cette hausse ne s'applique pas lorsque l'acheteur effectue une première acquisition de sa résidence principale ; le taux reste alors plafonné à 4,50 %. [5] Faites vérifier au cas par cas par le notaire si vous pouvez bénéficier de cette exception.

D'après le tableau officiel de la direction générale des finances publiques, actualisé au 1er juin 2026, les trois départements de notre zone de travail ont adopté le taux relevé :

Dordogne (24) : taux départemental de 5,00 % (4,50 % pour une première acquisition de résidence principale). [6]
Lot (46) : taux départemental de 5,00 % (4,50 % pour une première acquisition de résidence principale). [6]
Corrèze (19) : taux départemental de 5,00 % (4,50 % pour une première acquisition de résidence principale). [6]

En ajoutant la taxe communale de 1,20 %, le prélèvement de l'État de 2,37 % sur la part départementale et la contribution de sécurité immobilière, la taxe de publicité foncière totale, à ce taux relevé, représente environ 6,3 % du prix. [3] Ajoutez-y l'émolument du notaire et les débours, et vous retrouvez le total habituel de 7 à 8 %.

Maison en pierre entretenue, volets bleus et jardin verdoyant — Chaque bien et chaque département a son propre taux ; faites calculer le montant exact par le notaire.

Exemple de calcul : une maison à 400 000 €

Supposons l'achat d'une maison ancienne en Dordogne à 400 000 €, hors première acquisition de résidence principale. Une répartition indicative donne :

Taxe de publicité foncière (environ 6,3 % au taux relevé) : environ 25 200 €
Émolument du notaire selon le barème dégressif légal, TVA comprise : environ 4 300 à 5 500 €, selon une éventuelle remise
Débours (cadastre, pièces administratives, éventuel géomètre) : généralement 800 à 1 500 €
Total des frais d'acquisition : environ 28 000 à 32 000 €, soit 7 à 8 % du prix

Il s'agit d'un exemple de calcul, pas d'un devis : le notaire calcule le montant exact pour votre achat, en fonction du prix définitif, du département et de votre situation d'acquéreur. Les frais de financement, un éventuel accompagnement d'achat, le déménagement et les travaux ne sont pas inclus.

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Qui paie la commission de l'agence ?

En France, une annonce doit en principe préciser clairement qui supporte la commission d'agence : avec la mention "honoraires charge acquéreur", l'acheteur paie cette commission en plus du prix net vendeur, tandis qu'avec "honoraires charge vendeur", la commission est déjà intégrée au prix affiché. [7] Les deux montants doivent figurer dans l'annonce et dans le mandat entre le vendeur et l'agent. [7] [8] Pour toute maison que vous envisagez sérieusement, vérifiez comment le prix affiché est composé, afin de ne pas compter la commission deux fois dans votre budget.

Le dossier technique (DDT) n'est pas une estimation de valeur

Lors de la vente, le vendeur fournit un dossier de diagnostic technique (DDT). Il s'agit d'un ensemble de diagnostics obligatoires — performance énergétique (DPE), plomb, amiante, termites dans les zones concernées, installations gaz et électricité, information sur les risques — qui renseigne sur l'état de certains éléments du bien. [9] Le DDT n'est ni une estimation de valeur ni une évaluation établie par le notaire, et ce n'est pas non plus une expertise complète de la toiture, des fondations ou de la structure. [9] En cas de doute sur l'état du bâti, faites appel à un expert indépendant.

Taxe foncière : qui paie quoi après la signature ?

Une idée reçue veut que l'acheteur paie lui-même la taxe foncière dès la date de l'acte. Fiscalement, ce n'est pas le cas : le propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition reste redevable de la totalité de la taxe pour l'année entière, même si le bien est vendu en cours d'année. [10] Acheteur et vendeur peuvent convenir, dans l'acte notarié, d'une répartition au prorata temporis ; il s'agit d'un accord privé qui ne change rien à l'identité du redevable légal vis-à-vis du fisc. [10] [11] Demandez que cette répartition figure explicitement dans l'acte si vous la souhaitez.

La taxe d'habitation est supprimée pour les résidences principales, mais peut encore s'appliquer à une résidence secondaire ; là aussi, c'est la situation au 1er janvier qui compte.

Villa en pierre ocre avec terrasse, piscine et vue sur la vallée — Après la signature viennent d'autres postes : assurance, travaux éventuels et conformité de l'assainissement.

Les coûts après la signature : assurance, travaux et assainissement

Une fois l'acte signé, certains frais continuent, en dehors des 7 à 8 % :

Assurance habitation : une assurance classique du bâtiment et du mobilier, comparable à celle que vous connaissez aux Pays-Bas ou en Belgique. C'est différent de l'assurance construction ci-dessous.
Assurance dommages-ouvrage : une assurance obligatoire et spécifique pour qui fait construire ou réaliser certains travaux relevant de ce régime ; elle ne remplace pas l'assurance habitation classique. [12] Faites évaluer, pour chaque projet de travaux, si cette assurance est nécessaire.
Travaux : demandez des devis écrits avant de faire une offre, avec le détail de la TVA et ce qui est inclus ou non. Il n'existe pas de pourcentage officiel de réserve pour imprévus ; considérez une éventuelle marge comme votre propre estimation prudente, pas comme une règle fixe.
Assainissement non collectif (SPANC) : pour un bien sans raccordement au réseau collectif, le rapport de contrôle doit avoir moins de trois ans à la date de signature de l'acte authentique. [13] En cas de non-conformité avec obligation de travaux, l'acheteur dispose en principe d'un an à compter de l'acte pour mettre l'installation en conformité ; demandez un devis d'un professionnel avant l'offre et discutez de la répartition du coût avec le vendeur. [13]
Frais liés à un éventuel prêt : un prêt immobilier français entraîne ses propres frais de dossier et de garantie, distincts des frais d'acquisition du bien.

Liste de vérification : les frais à connaître avant une offre

Ai-je une estimation actualisée du notaire pour ce bien, ce département et ma situation ?
Est-il clair si le prix affiché inclut la commission d'agence, et qui la paie ?
Cet achat relève-t-il du taux normal (environ 5 % départemental) ou, en cas de première résidence principale, du taux réduit ?
Ai-je des devis écrits pour les travaux nécessaires, TVA comprise ?
Le DDT est-il complet, et ai-je bien compris qu'il ne s'agit ni d'une estimation ni d'une expertise du bâti ?
Ai-je vu le dernier avis de taxe foncière, et une éventuelle répartition avec le vendeur est-elle inscrite dans l'acte ?
Existe-t-il un rapport SPANC de moins de trois ans, et les éventuels travaux et coûts ont-ils été discutés ?
Ai-je réfléchi à l'assurance habitation et, en cas de travaux, à une éventuelle assurance dommages-ouvrage ?

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